BAS贷款不报税就能买房？自雇人士如何跨过这个门槛

刚做生意 14 个月，眼看生意火爆，申请房贷时却被银行一句“请等满两年报税”拒之门外。我见过太多这样的 case 了。其实，你根本不需要死等那两年的报税单；市面上有专门针对自雇人士的 alt-doc 贷款方案，通过查看过去 12 个月的 BAS（商业活动报表）和银行流水，非银行贷款机构就能评估你的还款能力。对于想在澳洲买房的自雇人士，这意味着你可能提前 6 到 12 个月上车。在房价波动周期里，了解澳洲房市降温：挂牌量激增如何影响你的购房计划?的相关信息，能帮你判断早一步入市的收益是否远超 alt-doc 贷款的那点利息溢价。¹

为什么银行的传统算法往往忽视了自雇者的真实收入

大银行的思维定势是只认“净利润”。他们会拿着你的个人报税单（Notice of Assessment），把你辛苦减掉的折旧、董事津贴、一次性设备支出统统剔除，结果算出来的“可支配收入”低得可怜。非银行贷款机构则不同，他们更看重现金流。他们通常取过去 12 个月的 BAS 总额，按 80% 到 90% 的比例作为你的收入基数来计算贷款额度。²

以一位在墨尔本经营餐饮的小老板为例。他的生意年流水 $250,000，但在报税单上，因为他买了设备、扩建店面，账面净利润仅剩 $70,000。大银行因为这个账面数字直接拒绝了他。如果走 low doc 贷款，贷款机构按 $250,000 流水推算收入，他的借款额度能直接翻倍。逻辑很简单：同一个生意主，换个银行库就能贷出完全不同的金额。

利息差额 vs 错过入市的代价

许多人纠结于 BAS-only 贷款比普通房贷高出的 0.5% 到 1.5% 利率。我们算笔账：若贷款 $600,000，1% 的利率差意味着每年多付约 $6,000 利息。这笔钱看着不少，但如果你因为等那两年的报税单而推迟一年买房，而这一年里该区域房价涨了 5%，那 $600,000 的房子就贵了 $30,000。隐性成本远高于多出的利息。更重要的是，这不是终身合同。一旦你有了第二年的完整报税，随时可以 refinance（转贷）回主流银行。把它看作一张进入房市的“门票”就行了。³

避税行为如何成了你的借款阻碍

很多生意主为了少交税，习惯性地把生意开支拉满，但这招在贷款时会直接重创你的借款能力。如果你在 BAS 报表上把所有杂费都算进支出，lender 看到的便是“这家公司几乎没利润”。对于计划在 12 到 18 个月内买房的自雇人士，建议提前跟你的会计师沟通，稍微“正常化”一下利润表现，减少不必要的随意性开支。在申请前两个季度，展现出更稳健的盈利能力，往往能让你直接跨入更高额度的贷款门槛。

常见问题解答

Q: 我没有报税单，只用 BAS 可以申请贷款吗？ A: 可以。很多非银行 lender 提供 alt-doc 方案，接受过去 12 个月的 BAS 和银行流水，有时配合一份会计师信即可。这比死等税单快得多。

Q: BAS 贷款需要生意注册满多久？ A: 通常要求 ABN 持有满 1 年，且 BAS 申报记录连续。如果 ABN 注册不满 1 年但你在同一行业有多年 PAYG 经验，我们仍有方案能帮到你。

Q: 自雇人士收入波动大，是不是就贷不到款了？ A: 不一定。比起纠结单月的波动，lender 更看重你 12 个月的整体流水走势。如果你的 BAS 总额稳定，即便个别月份有起伏，依然符合评估标准。

下一步怎么做

准备好你过去 12 个月的 BAS 和 6 个月的生意对账单。你可以通过 Halo Loan 官网的 3 分钟手机预审工具，查看哪些机构真正接受你所在的行业，全程无需调阅个人信用记录。如果你是自雇人士且被银行屡次拒绝，Halo Loan 比较 40+ 家澳洲 lenders，能直接匹配你的收入状况。访问我们的贷款产品页面，获取你的专属贷款方案。

免责声明：本文为一般性信息，未考虑你的个人目标、财务状况或需求，不构成个人信贷、财务或税务建议。在做任何决定前，请向持牌专业人士寻求意见。

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来源

Footnotes

1. https://www.abs.gov.au/statistics/economy/finance/lending-indicators/latest-release , ABS , Lending Indicators ↩

2. https://www.apra.gov.au/quarterly-authorised-deposit-taking-institution-statistics , APRA , Authorised Deposit-taking Institutions stats ↩

3. https://moneysmart.gov.au/home-loans , Moneysmart , Buying a home (ASIC) ↩