全文档（full-doc）
需要的资料
2 年税单 (ITR + NOA) · 公司财务报表 · BAS
- 利率
- 6.79%起
- LVR 上限
- 75%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 6 家
场景
商业贷款：商铺 / 仓库 / 写字楼，按租约现金流来借
商业贷款规则和住宅不同——贷款机构看的是租约 + 物业现金流，不是个人收入认定。我们帮你梳理自用 vs 出租投资这两种主流路径。
适合谁
买商铺 / 仓库 / 写字楼自用经营
投资型买商业物业（已有 / 拟签长期租约）
中小型商住混合开发
想用 SMSF 持有商业物业
我们能处理什么
租约条款评估（租约剩余年限 + 租客信用）
自用 vs 出租投资的政策差异
LVR 60–75% 区间的贷款机构匹配
SMSF 商业物业 LRBA 结构
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
灵活文档（alt-doc）
需要的资料
6 个月对账单 · ABN ≥ 2 年 · 租约 / 自用经营凭证
- 利率
- 7.19%起
- LVR 上限
- 70%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 5 家
BAS-only 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS · ABN ≥ 2 年
- 利率
- 7.29%起
- LVR 上限
- 65%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 3 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明 · 6 个月对账单
- 利率
- 7.49%起
- LVR 上限
- 65%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 2 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
商业 LVR 通常 60–75%，比住宅低很多——首付要准备得更足
租约剩余 < 3 年，贷款机构会大幅减估或拒贷
商业利率通常比住宅自用贵 0.5–1.5%，固定期更短
常见问题
商业贷款和住宅贷款最大的区别？
商业贷款主要看物业本身的租约 + 现金流，而不是借款人个人的收入认定。LVR 上限低（60–75%）、利率高、固定期短，但贷款期可拉长到 25–30 年。
自用经营 vs 出租，利率差距大吗？
通常自用利率比出租投资低 0.3–0.6%，因为贷款机构觉得自用风险更低。但自用要证明你公司确实经营在这个物业里。
SMSF 持有商业物业划算吗？
对自雇老板来说，SMSF 持有商业物业 + 租给自己公司是经典结构——租金进养老金账户税务友好，公司付的租金可抵税。但 LVR 通常 60–70%、利率加 0.5–1.0%，设立费 $3–5k。
租约只剩 2 年，能借多少？
租约剩 < 3 年，贷款机构会按短租约打折估值（甚至按空置交吉来估），LVR 上限可能降到 50–60%。建议先和租客签续约再上贷款申请。