全文档（full-doc）
需要的资料
2 年税单 (ITR + NOA) · 公司财务报表 · BAS
- 利率
- 6.24%起
- LVR 上限
- 90%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 9 家
场景
投资房贷款：自雇也能做出 5+ 套组合
自雇 + 投资房叠加，主流银行的收入认定会快速封顶。我们对接专做自雇投资组合的银行渠道，用 IO 期 + add-back + 信托持有方案打通借贷上限。
适合谁
已有自住房，准备买第 2 / 3 / 4 套
自雇 ABN ≥ 2 年，公司账目齐
考虑用 Interest-Only 优化现金流
想用信托 / 公司名义持有投资房
我们能处理什么
按 75% 折算后的租金做收入认定 + add-back 最大化
IO 期最长 5 年（部分贷款机构）
交叉抵押 vs 独立担保的组合结构对比
信托 / 公司借款方案 + 收入认定折扣注意事项
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
灵活文档（alt-doc）
需要的资料
6 个月对账单 · ABN ≥ 2 年 · 自我声明
- 利率
- 6.59%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 11 家
BAS-only 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS · ABN ≥ 2 年
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 75%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 7 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明 · 6 个月对账单
- 利率
- 6.79%起
- LVR 上限
- 75%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 5 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
投资利率通常比自住贵 0.2–0.5%
IO 期结束后 P&I 月供会跳一档，提前 12 个月规划重续
信托持有税务上有好处，但贷款机构的收入认定折扣大（约 50%–70%），借贷能力降
常见问题
自雇 + 投资房，主流银行为什么收入认定容易封顶？
主流银行对自雇收入打折（70–85%），对投资房租金也打折（75%），叠加下来借贷能力比 PAYG 投资客低 20–30%。专做自雇投资的贷款机构折扣更轻。
Interest-Only 期最长能拿到几年？
投资房 IO 期最长可申请 5 年（部分贷款机构），自住 IO 通常上限 3 年。续期时贷款机构会重新做收入认定——APRA 规则下不一定能续。
用信托持有划算吗？
看长期持有打算。信托的税务灵活性（把收益分配给低收入受益人）在资本增值阶段值得，但短期收入认定折扣大、设立费用 $2–5k 起。建议先和会计师对齐再借。
交叉抵押的投资组合是不是该拆开？
如果你计划继续买、计划单独卖出某一套、或者想换贷款机构，交叉抵押会把你卡死。我们经常帮客户把组合重组成独立担保（每套各自担保），灵活性高很多。