全文档（full-doc）
需要的资料
2 年税单（ITR + NOA）、公司财务报表、首付资金证明
- 利率
- 6.14%起
- LVR 上限
- 90%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 7 家
贷款类型
买期房（off-the-plan）楼花：从签合同到交割（settlement）通常隔 12 到 24 个月，真正的风险在交割时估值低于合同价，我们帮你提前把首付缺口和贷款时间线算清楚
买期房（off-the-plan）和买现房最大的不同，是你签合同的时候房子还没盖好，从签约到交割（settlement）通常要隔 12 到 24 个月。贷款只有在交割那一刻才会正式估值和放款，所以最核心的风险就一条：交割时估值低于合同价（undervaluation）。市场如果在这段时间走弱，贷款机构会按交割时的估值放款、而不是当年你签的合同价——估值差的那部分要你自己补首付。除此之外还有几个要盯的点：合同里的日落条款（sunset clause）风险、期房印花税优惠（建造期间只按地价算印花税）、预批（pre-approval）有效期通常只有 3 到 6 个月、远短于交割时间，所以临近交割要重新申请；高密度公寓还有贷款机构的楼盘敞口限制（同一栋楼、同一邮编只放有限套数，小于 50 平方米的更受限）。环澳信贷专做期房案件，从签约前帮你压力测试估值缺口，到临近交割重新跑贷款，全程盯住时间线。
适合谁
首次买楼花的自住或投资客
你看中了一套还没盖好的公寓，开发商让你先签合同付订金（通常 10%），房子两年后才交付。要明白一点：现在这个 10% 订金不等于你贷款已经定了，贷款要等交割（settlement）时才正式估值放款。我们会先帮你把交割时可能的估值缺口压力测试一遍，避免到时候补不出钱。
想用期房印花税优惠省一笔的自住买家。买期房（off-the-plan）的一个真实好处是印花税优惠：在建造期间，部分州的印花税只按地价（而不是房子盖好后的总价）来算，能省下一笔。但这个优惠各州规则、资格条件不同，我们帮你确认你这套符不符合。
买高密度公寓楼盘的投资人
如果你看的是大型高密度公寓楼盘，要特别留意贷款机构的楼盘敞口限制：很多贷款机构对同一栋楼、同一邮编只放有限套数，小于 50 平方米的小户型更受限，甚至直接不接。买之前先让我们查一下这个楼盘在贷款机构那里的敞口状态，别签了合同才发现贷不到。
签约和交割之间收入可能变化的自雇买家。期房交割要隔一两年，这期间你的自雇收入、ABN 时长、税单情况都可能变。临近交割重新申请贷款时，贷款机构看的是你交割那一刻的收入证明，不是签合同时的。我们会帮你规划好这两年里怎么把收入文档养成交割时最有利的状态。
我们能处理什么
交割时估值缺口压力测试
这是期房贷款最该提前做的事。贷款只在交割（settlement）时正式估值，万一那时估值低于你签的合同价（undervaluation），贷款机构按低的那个数放款，差额要你自己补首付。我们在你签约前就按几种市场情景算出可能的估值缺口，让你提前备好补首付的钱、或者重新考虑首付比例。
预批（pre-approval）有效期与交割时间线对接。预批通常只有 3 到 6 个月有效，但期房交割要等 12 到 24 个月，所以签约时拿的预批到交割时早就过期了。我们帮你排时间线：什么时候不用急着申请、什么时候临近交割重新跑正式贷款，确保交割那一刻贷款能批下来、不会卡住成交。
楼盘敞口与小户型限制核查
高密度公寓有两道贷款机构的隐形门槛：一是楼盘敞口，同一栋楼、同一邮编只放有限套数，超额就不接；二是小户型限制，小于 50 平方米的公寓很多贷款机构直接拒、或者大幅压低 LVR。我们在你签合同前查清楚你这套在主要贷款机构那里能不能贷、LVR 能到多少。
期房印花税优惠与日落条款审查。期房印花税优惠能省一笔，但资格条件各州不同；日落条款（sunset clause）则是个合同陷阱——开发商可能在条款下取消合同把房子按涨价后重卖。我们帮你看一眼合同的日落条款和印花税资格，签之前把风险和优惠都摆清楚。
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
灵活文档（alt-doc）
需要的资料
6 个月银行流水、ABN ≥ 2 年、会计师或自我声明
- 利率
- 6.59%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 5 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明、6 个月银行流水
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 75%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 4 家
BAS 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS、ABN ≥ 2 年
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 75%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 4 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
交割时估值低于合同价要你补首付
这是期房（off-the-plan）最大的风险，没有之一。你两年前按合同价签的房，交割（settlement）时贷款机构按当时的市场估值放款。如果市场走弱、估值低于合同价（undervaluation），比如合同 $60 万、交割估值只有 $55 万，贷款机构按 $55 万算 LVR，中间 $5 万缺口全要你自己掏。签约前一定要把这个最坏情景的补首付预算留出来。
预批不等于交割时贷款已批。很多人签合同时拿了预批（pre-approval）就以为贷款稳了，其实预批只有 3 到 6 个月有效，到两年后交割时早过期，要重新跑正式申请。这两年里如果你的收入、负债、贷款机构政策、或市场利率变了，重新申请的结果可能和当年的预批完全不同。
日落条款（sunset clause）可能让开发商取消你的合同。合同里的日落条款规定，如果工程拖到某个日期还没完工，某一方可以取消合同。市场上涨时，个别开发商会故意拖延、触发日落条款取消合同，再把房子按更高价重卖。签合同前一定让我们和你的律师看清楚日落条款的措辞。
小户型和高密度楼盘可能贷不到。小于 50 平方米的公寓很多贷款机构直接不接、或者只给很低的 LVR；同一栋大楼贷款机构放款套数也有上限，热门楼盘的敞口可能早被占满。别等签了合同付了订金，才发现你这套在贷款机构名单上是「不可贷」的。
常见问题
我签期房合同时拿了预批，是不是就不用担心交割时贷不到了？
不能这么想，这是期房（off-the-plan）最常见的误区。签约时的预批（pre-approval）通常只有 3 到 6 个月有效，但期房交割（settlement）要等 12 到 24 个月，到时候预批早过期了，必须重新跑一次正式申请。这两年里有两个变量会影响结果：一是你的收入和负债可能变了（自雇尤其明显，ABN 时长、税单都在动）；二是贷款机构政策和市场利率可能收紧。更关键的是，正式申请会触发交割时的房产估值，如果估值低于合同价（undervaluation），贷款机构按低的数放款，差额要你补首付。所以正确做法是：签约时的预批只当参考，临近交割前 3 个月左右我们再帮你重新跑正式贷款，并提前算好估值缺口的补款预算。
如果交割时估值低于我当年签的合同价，会发生什么？我要多掏多少钱？
这就是期房最核心的风险：交割时估值低于合同价（undervaluation）。贷款机构永远按交割那一刻的估值、而不是你当年签的合同价来算 LVR。举个例子：你两年前按 $60 万签的公寓，交割时市场走弱、估值只有 $55 万。如果你本来打算贷 80%，贷款机构现在按 $55 万的 80% 放款（约 $44 万），而不是按 $60 万的 80%（$48 万），中间少贷的 $4 万、加上你本来就要付的两成首付 $12 万，意味着你交割时要凑出更多现金。简单算：估值缺口 $5 万乘以你的 LVR，就是你额外要补的大致数目。所以我们一定在你签约前就把几种市场情景下的估值缺口压力测试一遍，让你心里有数、提前备好这笔钱，避免交割时凑不出钱违约丢订金。
我看中的是一栋大型公寓楼里的一套小户型，听说这种贷款难，是真的吗？
是真的，高密度公寓的小户型确实是期房贷款里最难的一类，有两道门槛。第一道是面积：小于 50 平方米的公寓，很多贷款机构直接不接、或者只给很低的 LVR（比如 60% 到 70%），意味着首付要准备三到四成。第二道是楼盘敞口：贷款机构对同一栋楼、同一邮编只放有限套数，热门大楼的额度可能早被前面的买家占满了，轮到你这套就贷不到。所以这种房一定要在签合同付订金之前先查：我们帮你核对你看中的这套在主要贷款机构那里的面积资格和楼盘敞口状态，确认至少有 2 到 3 家能贷、LVR 能到多少，再决定要不要签。别先签了合同才发现这套在贷款机构名单上是不可贷的。
买期房真的能省印花税吗？怎么省的？
部分情况可以，但要看你所在的州和具体资格。期房印花税优惠的原理是：在建造期间，符合条件的期房（off-the-plan）按地价（而不是房子盖好后的总价）来计征印花税。因为你签约时房子还没盖好，名义上你买的「成品价值」里很大一块还没产生，所以印花税基数低、能省一笔。但要注意几点：各州规则差别很大，有的州只对自住买家开放、有的对房价设上限、有的对投资客或海外买家不给；而且这些优惠政策政府时常调整。所以不能笼统说「买期房一定省印花税」，要按你这套房的州、用途（自住还是投资）、价格、你的身份逐项核对。我们在你签约前帮你确认你这套到底符不符合期房印花税优惠的资格，把能省的数算清楚。
我是自雇的，从现在签约到两年后交割，我的收入证明该怎么准备才对贷款最有利？
这是自雇买期房很值得提前规划的一点，因为贷款机构在交割（settlement）时看的是你交割那一刻的收入文档，不是签合同时的。两年时间足够你把收入证明养到最有利的状态：第一，把 ABN 和 GST 注册时长养满，很多灵活文档（alt-doc）贷款机构要 ABN 满 2 年，到交割时正好够格；第二，这两年的税单尽量做实、利润别压得太低，因为全文档（full-doc）路径看 2 年税单平均值，利润稳定能拿到更低的利率和更高的 LVR；第三，保持 6 个月以上干净的银行流水，灵活文档（alt-doc）路径要看。还有一点反过来提醒：交割前别新增大额负债（车贷、信用卡额度），会拉低还款能力。我们可以在签约后就帮你排一个两年的「文档养成时间线」，确保交割重新申请时你处在最好的位置。