Full-doc 全文档
需要的资料
2 年税单 (ITR + NOA) · 公司财务报表 · BAS
- 利率
- 6.04%起
- LVR 上限
- 90%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 12 家
我们服务的客群
Tradie 房贷：sole trader / 持牌技工 / sub-contractor 都能批，不靠完美税单。
持牌电工、水管工、木工、瓦工、油漆工、Carpenter、HVAC、Builder — sub-contractor 收的 invoice、cash-deposit 流水、BAS、licence card，每样我们都见过。环澳信贷专做 tradie alt-doc 路径：BAS-only / 会计师信 / sub-contractor invoice + bank statements 三条路，rate 加点比主流大行透明很多。手机预审 + WhatsApp 跟单。
适合谁
- ·持牌 tradie（electrician / plumber / carpenter / HVAC / builder）— sole trader 或 Pty Ltd
- ·Sub-contractor（给总包做活，开 invoice 收款）— ABN ≥ 6 个月
- ·Cash-heavy 现金流业务 — 我们知道哪家 lender 不会因为 cash deposit 直接拒
- ·已经被主流大行因「报税太低 / serviceability 不够」拒过 1–2 次
我们能处理什么
- ✓Tradie 收入「重算」：报税 $40k 但真实流水 $200k → BAS + bank statements 重建 servicing 收入
- ✓Licence + insurance 检查清单：持牌齐全 + PI insurance ≥ $2M 是部分 lender 必备
- ✓Cash deposit 来源说明：每笔 > $10k 来源备查，提前打包好
- ✓建筑 / 装修客户的 construction loan 顺接：买地 + 建房 + 后续 occupier 转换全程
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
Alt-doc 灵活文件
需要的资料
6 个月对账单 · ABN ≥ 2 年 · 自我声明
- 利率
- 6.49%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 14 家
BAS-only 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS · ABN ≥ 2 年
- 利率
- 6.59%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 10 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明 · 6 个月对账单
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 6 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
- ⚠Cash 入账太集中（单日 > $30k）→ AML 风险，lender 怀疑洗钱，文件会被退回查源
- ⚠Licence 过期 / suspended → 部分 lender 直接拒，refresh 完 30 天才可重申
- ⚠Tradie 报税通常压得低，真实收入 vs 税单收入差距 2–3 倍 → 大部分 lender 看税单，得换 alt-doc lender
常见问题
Tradie 报税 $40k 但真实收入 $200k，能借多少？
走 alt-doc / BAS-only 路径：用 6–12 个月 BAS + 银行流水重建真实收入。借款上限 ≈ 重算收入 × 4–5 倍，但 LVR 上限 80%（20% 首付）。例：真实年净利 $150k → 可借 $600k–$750k。要看你能拿出多少 cash 来源说明 + 哪家 lender 接你这个行业。
Sub-contractor（不是直接持牌）能贷款吗？
能。Sub-contractor 走 invoice + bank statement 路径，不强制要 trade licence，但需要：① ABN ≥ 12 个月 ② 同一 head contractor 关系 ≥ 6 个月 ③ 6 个月 invoice 历史。部分 lender 还要 head contractor 出关系信。
近 12 个月有过 ATO 欠款 payment plan，会被拒吗？
Payment plan 本身不致命，但 lender 会查：① 是否按计划还款 ② 当前余额 ③ 是否已结清。已结清且 6 个月清账历史 → 大部分 lender 接受。仍在还款 → 走 specialist lender（La Trobe / Pepper），rate +0.5–1%。还在欠且没 payment plan → 99% 拒。
刚开 ABN 的 tradie，第一年能贷款买房吗？
ABN ≥ 6 个月 + 同行业 PAYG 历史 ≥ 2 年（之前是某公司的电工 / 水管工等）→ La Trobe / Bluestone 等 specialist 可批，rate full-doc + 1.5–2%。如果你是完全跨行业（之前坐办公室），ABN 不到 1 年很难批，建议等到第二个 BAS 季度再申。
可以贷款买地自己建吗（construction loan）？
可以。Tradie owner-builder construction loan：部分 lender 接受（Bankwest / Gateway / 部分 mutual），前提你持有 owner-builder permit + 完整建筑预算 + fixed-price subcontract list。alt-doc 路径下，LVR 上限通常 70%（30% 首付）。
我自己也是 Tradie 买的房，环澳信贷处理过几个 case？
Tradie 是我们最大的 case 类别之一（约 30% of self-employed pipeline）。每月平均处理 15–25 笔 tradie alt-doc 申请，settle 率 > 85%（行业平均 ~65%），因为我们前置 lender 筛选 + 文档预审能滤掉大部分会拒的 case。