自建房或推倒重建：贷款按建筑商的固定价合同分阶段放款（progress payments），建造期间只付利息，我们帮你把合同、市政许可、和放款时间线对齐

不是一次性放，这是建筑贷款和普通买房贷款最大的区别。钱跟着建筑商的固定价合同分阶段放款（progress payments），通常分五个阶段：地基、框架、封顶、内装、竣工。每完成一个阶段，建筑商出发票、贷款机构派估值师核验进度，确认无误才放下一笔，而且是直接付给建筑商、不经你手。建造期间你只对已经放出去的那部分付利息——比如第一阶段放了 20%，你就只付这 20% 的利息，月供看着不高。等房子全部完工、贷款转成本息同还（P&I），月供才跳到完整水平。所以建筑贷款的审批和文件量都比普通贷款重，每个阶段的文件要提前备齐，不然放款一卡，建筑商收不到钱就停工。我们专门帮你盯这个分阶段放款的节奏。

实话说很难。大部分贷款机构对自建（owner-builder）直接拒，原因很实在：没有持牌建筑商的固定价合同，贷款机构就没法把控成本超支和工期延误的风险，对他们来说风险太高。少数贷款机构接受自建，但条件会苛刻很多——LVR 压得很低（可能只到 60% 甚至更低，意味着你要准备四成以上的首付）、要你提供自建资质、施工经验证明、额外的自建保险，估值也会更保守。所以自建省下的建筑商利润，很可能被更高的首付要求和更贵的利率抵消掉。我的建议是：在你动手拆房或买地之前，先让我们确认到底有没有贷款机构愿意接你这个自建项目、能贷多少，把这笔账算清楚再决定走不走自建这条路，别先开工才发现贷不到。

会明显跳一档，这点一定要提前规划好现金流。建造期间你只对已经放出去的那部分付利息，而且贷款是分阶段放的，所以前期只放了一小部分，利息很低，月供看着很轻松。但这只是暂时的：等房子全部完工、五个阶段的钱全放完、贷款转成本息同还（P&I），你要开始按全额贷款偿还本金加利息，月供会从「只付部分本金的利息」跳到「全额本息」，涨幅可能很大。举个直观的例子：建造后期可能你每月只还一两千的利息，完工转 P&I 后变成三四千的本息——这个落差如果没提前算，完工那个月会很吃力。所以我们帮你规划现金流时，永远是按完工后的全额本息月供来算你的还款能力，而不是建造期那个低数字，确保你完工后扛得住。

推倒重建（knock-down rebuild）走的是建筑贷款，自雇的话通常配灵活文档（alt-doc）路径。要准备的文件分两块。建造项目这块：固定价的建筑合同（含拆除费用）、市政规划许可、持牌并有保险的建筑商资料、建筑图纸和规格说明——贷款机构按这些做假设完工后价值（as-if-complete）估值。你的收入这块：自雇走灵活文档（alt-doc），通常要 6 个月以上银行流水、ABN 满 2 年、加会计师签字声明，部分情况用 BAS 季报或全文档（full-doc）的 2 年税单。推倒重建有个特殊点要注意：拆除旧房期间这块地上没有可估值的成品房，贷款机构对拆除阶段的放款和估值处理各家不同，有的会先按地价放一笔、有的要等地基阶段。我们会把你的建造时间线和收入文档一起打包，找出既接建筑贷款、又接自雇灵活文档、对推倒重建的拆除阶段处理友好的那几家贷款机构。

会，这是建筑贷款很现实的两个风险。先说成本超支：你的贷款额度是按固定价合同设计的，如果建造中途发生重大变更、实际成本超出合同价，多出来的钱贷款机构不一定补——通常合同 5% 以内的小变更不需要复核，但超过 5% 会触发贷款机构重新做还款能力评估和估值，超出的部分可能要你自己掏现金。再说工期延误：大部分贷款机构给 12 到 18 个月的建造窗口，超时要申请延期，而延期通常会触发收入认定重审——如果这期间利率上行了、或你的收入变了，重审后的借贷能力可能反而降，甚至影响后续放款。所以两个建议：一是建造预算留出缓冲，别把贷款额度卡到刚好；二是任何大的变更或可能延误，提前和我们通气，我们帮你和贷款机构沟通，尽量避免触发不必要的复核。