墨尔本自雇人士的房贷专家：从 Carlton 餐馆主到 Box Hill IT contractor，环澳信贷 (Halo Loan) 都接。

Carlton 餐饮主 4 年 ABN 是 alt-doc 池里最优档位。CBA 拒贷常见原因是「现金入账占比过高 + 报税利润被 add-back 削低」——主流 4 大行的 servicing 算法看不到你的真实利润。环澳信贷对接的 18 家 alt-doc lender 中，有 3 家（Pepper / Liberty / Resimac）专门做 hospo 类商家，6 个月银行流水 + 4 个季度 BAS 即可评估，无需 2 年完整税单。LVR 上限 80%，rate 6.49% 起。我们会先打包你的现金入账文件，再匹配最不卡 Carlton 商业贴邻风险的那家。

VIC 印花税三档优惠都对 self-employed 开放，关键是文档要先稳: (1) **First Home Buyer Duty Concession**: $600k 以下全免、$600k-$750k 递减，要求自住 12 个月。Self-employed 买家最常踩坑的是 contract value 算法——开发商「inclusive of GST」vs「exclusive」差 10%。(2) **Off-the-plan 优惠**: 期房建造期内印花税只按土地部分算，Box Hill / Glen Waverley / Docklands 期房常见这条。(3) **PPR (Principal Place of Residence)**: 不分新旧房，自住即可享 ~ 50% 减免（$130k 以上房产）。三档不能叠加，环澳信贷算完模型告诉你哪条最划算。配 alt-doc 路径完全可以——印花税优惠看的是买家身份，不看贷款路径。

482 visa + 6 个月 ABN 是组合难点，但有路径。482 visa 持有人主流大行拒掉 80%，alt-doc 池里能下 5 家——其中 St.George / Bank of China / Pepper 接 482，但要求 LVR ≤ 70%（首付 30%+），rate 加 0.5-1%。6 个月 ABN 偏短，BAS-only 路径需要 2 年 ABN——所以你只能走 alt-doc（不是 BAS-only），用 contract letter + 6 个月银行流水替代税单。环澳信贷帮你预演的话: 借 $800k，自住，LVR 70%，rate 7.5%, 月供 $5,600 左右。FIRB 审批 + 海外人士额外 stamp duty 8% 是另算的两笔成本，做预算时记得加。

用数字算: 借 $700k，alt-doc rate 6.49% vs full-doc 6.04%，年利息差 $3,150，2 年累计 $6,300。但墨尔本核心区（Inner North / Inner East / Bayside）过去 10 年中位房价年涨幅约 5.5%，未来 2 年保守 4% 估，$1m 房子涨 8 万——alt-doc 利率溢价 $6.3k vs 房价上涨 $80k+，账非常清楚。例外: (1) 你买的是 outer 郊区或 high-density CBD 公寓（房价涨幅历史低），算法可能反向；(2) 你 2 年内 ABN 会跨越「2 年完整税单」门槛且报税收入足够 servicing——这种情况只多等 6 个月而非 2 年，等一下也行。环澳信贷预审时会跑这个具体数字模型给你看。

Hybrid（PAYG + self-employed 合并）是墨尔本最常见的家庭结构之一。主流四大行 servicing 算法会把 ABN 那部分按「最近 2 年税单的平均值 × 80%（add-back 折扣）」算，往往把可借额度压低 30-40%。环澳信贷对接的 6 家 hybrid-friendly lender 中，St.George / Suncorp / MA Money 用「PAYG 全额 + ABN 最近 1 年 BAS-evidence × 90%」算法，相同收入下可借额度比四大行高 20-25%。典型案例: 老婆护士年薪 $95k + 你装修承包年净利 $120k（按 BAS），自住房，4 大行算可借 $720k，hybrid lender 算可借 $890k。预审时把你两个人的最近 2 个 payslip + 你的 4 季度 BAS 准备好，48 小时出 indicative。