墨尔本自雇人士的房贷专家：从 Carlton 餐馆老板到 Box Hill 的 IT 合同工，环澳信贷 (Halo Loan) 都接。

Carlton 餐饮老板 4 年 ABN 是灵活文档（alt-doc）池里最优档位。CBA 拒贷的常见原因是「现金入账占比过高 + 报税利润被加回（add-back）削低」——主流四大行的收入认定算法看不到你的真实利润。环澳信贷对接的 18 家灵活文档贷款机构中，有 3 家（Pepper / Liberty / Resimac）专门做餐饮类商家，6 个月银行流水 + 4 个季度 BAS 即可评估，无需 2 年完整税单。LVR 上限 80%，利率 6.49% 起。我们会先打包你的现金入账材料，再匹配最不卡 Carlton 商业贴邻风险的那家。

维州印花税三档优惠都对自雇人士开放，关键是文档要先稳：(1) 首次置业印花税优惠（First Home Buyer Duty Concession）：$600k 以下全免、$600k-$750k 递减，要求自住 12 个月。自雇买家最常踩的坑是合同价（contract value）的算法——开发商报价「含 GST」还是「不含 GST」差 10%。(2) 期房（off-the-plan）优惠：期房建造期内印花税只按土地部分算，Box Hill / Glen Waverley / Docklands 的期房常见这条。(3) 自住房优惠（PPR，Principal Place of Residence）：不分新旧房，自住即可享约 50% 减免（$130k 以上房产）。三档不能叠加，环澳信贷算完模型告诉你哪条最划算。配灵活文档（alt-doc）路径完全可以——印花税优惠看的是买家身份，不看贷款路径。

482 签证 + 6 个月 ABN 是个组合难点，但有路径。482 签证持有人被主流大行拒掉 80%，灵活文档（alt-doc）池里能下 5 家——其中 St.George / Bank of China / Pepper 接 482，但要求 LVR ≤ 70%（首付 30%+），利率加 0.5-1%。6 个月 ABN 偏短，BAS-only 路径需要 2 年 ABN——所以你只能走灵活文档（不是 BAS-only），用合同信 + 6 个月银行流水替代税单。环澳信贷帮你预演的话：借 $800k、自住、LVR 70%、利率 7.5%，月供 $5,600 左右。FIRB 审批 + 海外人士 8% 额外印花税是另算的两笔成本，做预算时记得加。

用数字算：借 $700k，灵活文档利率 6.49% vs 全文档 6.04%，年利息差 $3,150，2 年累计 $6,300。但墨尔本核心区（内北 / 内东 / Bayside）过去 10 年中位房价年涨幅约 5.5%，未来 2 年保守按 4% 估，$1m 的房子涨 8 万——灵活文档的利率溢价 $6.3k vs 房价上涨 $80k+，这账非常清楚。例外：(1) 你买的是外环郊区或 CBD 高密度公寓（房价涨幅历史偏低），结论可能反过来；(2) 你 2 年内 ABN 会跨过「2 年完整税单」门槛，且报税收入足够通过收入认定——这种情况只多等 6 个月而不是 2 年，那等一下也行。环澳信贷预审时会跑这个具体的数字模型给你看。

混合收入（PAYG + 自雇合并）是墨尔本最常见的家庭结构之一。主流四大行的收入认定算法会把 ABN 那部分按「最近 2 年税单的平均值 × 80%（加回折扣）」算，往往把可借额度压低 30-40%。环澳信贷对接的 6 家混合收入友好贷款机构中，St.George / Suncorp / MA Money 用「PAYG 全额 + ABN 最近 1 年 BAS 凭证 × 90%」算法，相同收入下可借额度比四大行高 20-25%。典型案例：老婆护士年薪 $95k + 你装修承包年净利 $120k（按 BAS），自住房，四大行算可借 $720k，混合收入贷款机构算可借 $890k。预审时把你俩各自最近 2 张工资单 + 你的 4 个季度 BAS 准备好，48 小时出初步报价。