全文档（full-doc）
需要的资料
2 年报税表 (ITR + NOA) · 公司财务报表 · BAS
- 利率
- 6.04%起
- LVR 上限
- 90%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 24 家
文档路径
主流大行要 2 年完整报税表？环澳信贷帮你用 BAS + 流水 + 会计师信组合替代，最快 5 天正式批贷。
灵活文档（alt-doc）贷款是为自雇人士、ABN 持有人、合同工设计的——你的生意有真实现金流，但报税收入被 add-back 削低，主流大行的还款能力评估通不过。环澳信贷对接 18 家灵活文档贷款机构，按你能提供的材料组合（BAS / 流水 / 会计师信 / 1 年报税表）找出真正会批的那家。利率从 6.49% 起，LVR 上限 80%，5–10 个工作日正式批贷。手机预审不查征信。
适合谁
ABN 持有人 / Pty Ltd 老板 / 个体经营者 / 信托结构——报税利润远低于实际经营利润（add-back 削得过狠）
ABN 1–2 年的自雇人士——没攒齐 2 套 ITR + NOA，但生意已稳定
合同工 / IT 合同工 / 顾问——现金流稳定但 PAYG 工资单不规范
近期被四大行拒贷的自雇人士——灵活文档贷款机构池里 12 家会重新评估
我们能处理什么
18 家灵活文档贷款机构政策矩阵：每家接受什么文档组合（BAS / 流水 / 会计师信）、利率加点、LVR 上限、ABN 持有年限要求
文档包装：把你能提供的材料组合（BAS + 6 个月流水 vs 1 年 ITR + 会计师信 vs 4 季度 BAS-only）匹配到利率 / 批贷概率最高的贷款机构
Add-back 联动：跟你会计师对接，确认哪些项目可加回收入认定（折旧 / 利息 / 一次性支出 / 配偶工资）
再融资路径预演：灵活文档拿到后，多久 / 凭什么 / 哪家贷款机构可以转全文档（full-doc）拿主流利率
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
灵活文档（alt-doc）
需要的资料
6 个月对账单 + BAS / 会计师信任选 · ABN ≥ 1 年
- 利率
- 6.49%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 18 家
BAS-only 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS · ABN ≥ 2 年 · 已注册 GST
- 利率
- 6.59%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 12 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明 · 6 个月对账单
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 8 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
利率代价：灵活文档比全文档高 0.3–1.5%，典型 0.45%。$500k 借款一年多约 $1,500–$2,500 利息——但等 2 年报税表期间核心区房价可能涨幅 5–10%，账要这么算
LVR 上限 80%（首付 20%+）。「First Home Guarantee 5% 首付」不支持灵活文档——该计划要求 2 年完整 ITR + NOA
近 3 个月 ATO 欠款 > $10k → 99% 自动拒。先做还款计划、6 个月清账历史再申请灵活文档
灵活文档不是低文档（low-doc）。低文档是 2008 前的产品（已基本停掉），灵活文档是符合 NCCP 的现代替代——需要文档证明，只是不要求报税表
常见问题
灵活文档跟 BAS-only 有什么区别？
灵活文档更灵活——你可以混合 BAS + 银行流水 + 会计师信 + 1 年报税表（任意组合）证明收入。BAS-only 是灵活文档里最严格的一类，只用 4 个季度 BAS，不接受其它文档。灵活文档接 18 家贷款机构，BAS-only 接 12 家；灵活文档利率略低 0.1% 左右。一般推荐灵活文档优先——文档组合空间更大。
灵活文档利率到底高多少？$500k 借款一年差多少利息？
典型差额 0.45%（全文档 6.04% vs 灵活文档 6.49%）。$500k 借款一年多约 $2,250 利息。两年累计约 $4,500——但等 2 年完整报税表期间，墨尔本核心区房价 5% 涨幅就是 $35k+ 的差距。账要算「等 2 年的房价上涨成本 vs 利率溢价」，多数自雇人士的实际选择是灵活文档先进场。
1 年 ABN 能做灵活文档吗？
可以，但贷款机构池缩小到 6–8 家（Pepper / Liberty / Resimac / Bluestone / La Trobe 为主），利率加点 0.5–1%。如果你之前是 PAYG 8+ 年同行业，部分贷款机构会把 PAYG 经验视为收入连续性——能拿到更接近主流的利率。具体看你 ABN 起始日距今多久 + 行业一致性。
灵活文档拿到贷款后，怎么再融资到全文档拿主流利率？
等你攒齐 2 套连续 ITR + NOA（通常灵活文档借款 2 年后）就可以申请全文档再融资。具体步骤：(1) 跟会计师做完 2 个财年的报税，(2) 拿到 ATO 的 NOA 通知，(3) 找环澳信贷做再融资评估——多数情况能省 0.3–0.5%，$500k 一年省 $1,500–$2,500。注意灵活文档贷款机构通常没有提前结清罚金（除非锁固定利率）。
ATO 欠款 / 还款计划还在跑能做灵活文档吗？
看金额 + 历史。ATO 欠款 < $10k 且还款计划准时还了 6 个月以上：部分灵活文档贷款机构可以接受。> $10k 或还款计划才开始：99% 拒。建议先把 ATO 还清或谈到 < $10k 余额、6 个月清账后再启动。重要：申请时要如实申报，贷款机构查 ATO 不难，隐瞒等于自动拒 + 进黑名单。
海外人士能用灵活文档吗？
PR / TR + 澳洲本地 6 个月以上生意流水：可以走灵活文档，但贷款机构池更小（4–6 家），LVR 上限 70%（首付 30%+），利率加点 0.5–1%。临时签证（学生 / 旅游）：基本不行，需要先有澳洲居留 + 收入历史。FIRB 审批 + 海外人士印花税附加费另算。