Full-doc 全文档
需要的资料
2 年税单 (ITR + NOA) · 公司财务报表 · BAS
- 利率
- 6.04%起
- LVR 上限
- 90%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 24 家
文档路径
主流大行要 2 年完整税单？环澳信贷帮你用 BAS + 流水 + 会计师信组合替代，最快 5 天 formal approval。
Alt-doc（灵活文件）贷款是为自雇人士、ABN 持有人、合同工设计的——你的生意有真实现金流，但报税收入被 add-back 削低，主流大行的 servicing test 通不过。环澳信贷对接 18 家 alt-doc lender，按你能提供的材料组合（BAS / 流水 / 会计师信 / 1 年税单）找出真正会批的那家。利率从 6.49% 起，LVR 上限 80%，5–10 个工作日 formal approval。手机预审不查征信。
适合谁
- ·ABN 持有人 / Pty Ltd 老板 / 个体户 / 信托结构 — 报税利润远低于实际经营利润（add-back 削得过狠）
- ·ABN 1–2 年的自雇人士 — 没攒齐 2 套 ITR + NOA，但生意已稳定
- ·合同工 / IT contractor / 顾问 — 现金流稳定但 PAYG 工资单不规范
- ·近期被四大行拒贷的自雇人士 — alt-doc lender 池里 12 家会重新评估
我们能处理什么
- ✓18 家 alt-doc lender 政策矩阵：每家接受什么文档组合（BAS / 流水 / 会计师信）、利率加点、LVR 上限、ABN tenure 要求
- ✓文档包装：把你能提供的材料组合（BAS + 6 个月流水 vs 1 年 ITR + 会计师信 vs 4 季度 BAS-only）匹配到 rate / approval 概率最高的 lender
- ✓Add-back 联动：跟你会计师对接，确认哪些项目可加回 servicing 收入（折旧 / 利息 / 一次性支出 / 配偶工资）
- ✓Refinance 路径预演：alt-doc 拿到后，多久 / 凭什么 / 哪家 lender 可以转 full-doc 拿主流利率
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
Alt-doc 灵活文件
需要的资料
6 个月对账单 + BAS / 会计师信任选 · ABN ≥ 1 年
- 利率
- 6.49%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 18 家
BAS-only 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS · ABN ≥ 2 年 · GST 注册
- 利率
- 6.59%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 12 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明 · 6 个月对账单
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 8 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
- ⚠利率代价：alt-doc 比 full-doc 高 0.3–1.5%，典型 0.45%。$500k 借款一年多约 $1,500–$2,500 利息——但等 2 年税单期间核心区房价可能涨幅 5–10%，账要这么算
- ⚠LVR 上限 80%（首付 20%+）。「First Home Guarantee 5% 首付」**不**支持 alt-doc——guarantee 要求 2 年完整 ITR + NOA
- ⚠近 3 个月 ATO 欠款 > $10k → 99% 自动拒。先做 payment plan、6 个月清账历史再 alt-doc 申请
- ⚠Alt-doc 不是 low-doc。Low-doc 是 2008 前的产品（已基本停掉），alt-doc 是 NCCP-compliant 的现代替代——需要文档证明，只是不要求税单
常见问题
Alt-doc 跟 BAS-only 有什么区别？
Alt-doc 更灵活——你可以混合 BAS + 银行流水 + 会计师信 + 1 年税单（任意组合）证明收入。BAS-only 是 alt-doc 里最严格的一类，只用 4 个季度 BAS，不接受其它文档。Alt-doc 接 18 家 lender，BAS-only 接 12 家；alt-doc rate 略低 0.1% 左右。一般推荐 alt-doc 优先——文档组合空间更大。
Alt-doc 利率到底高多少？$500k 借款一年差多少利息？
典型差额 0.45%（full-doc 6.04% vs alt-doc 6.49%）。$500k 借款一年多约 $2,250 利息。两年累计约 $4,500——但等 2 年完整税单期间，墨尔本核心区房价 5% 涨幅就是 $35k+ 的差距。账要算「等 2 年的房价上涨成本 vs 利率溢价」，多数自雇人士的实际选择是 alt-doc 先进场。
1 年 ABN 能做 alt-doc 吗？
可以，但 lender 池缩小到 6–8 家（Pepper / Liberty / Resimac / Bluestone / La Trobe 为主），rate 加点 0.5–1%。如果你之前是 PAYG 8+ 年同行业，部分 lender 会把 PAYG 经验视为 income continuity——能拿到更接近主流的 rate。具体看你 ABN 起始日距今多久 + 行业一致性。
Alt-doc 拿到贷款后，怎么 refinance 到 full-doc 拿主流利率？
等你攒齐 2 套连续 ITR + NOA（通常 alt-doc 借款 2 年后）就可以申请 full-doc refinance。具体步骤：(1) 跟会计师做完 2 个财年的报税，(2) 拿到 ATO 的 NOA 通知，(3) 找环澳信贷做 refinance 评估——多数 case 能省 0.3–0.5%，$500k 一年省 $1,500–$2,500。注意 alt-doc lender 通常没有 break cost penalty（除非锁固定利率）。
ATO 欠款 / payment plan 还在跑能做 alt-doc 吗？
看金额 + 历史。ATO 欠款 < $10k 且 payment plan 准时还了 6 个月以上：部分 alt-doc lender 可以接受。> $10k 或 payment plan 才开始：99% 拒。建议先把 ATO 还清或谈到 < $10k 余额、6 个月清账后再启动。重要：申请时**要 disclose**，lender 查 ATO 不难，隐瞒等于自动拒 + 进黑名单。
海外人士能用 alt-doc 吗？
PR / TR + 澳洲本地 6 个月以上生意流水：可以走 alt-doc，但 lender 池更小（4–6 家），LVR 上限 70%（首付 30%+），rate 加点 0.5–1%。临时签证（学生 / 旅游）：基本不行，需要先有澳洲居留 + 收入历史。FIRB 审批 + stamp duty 海外人士附加费另算。