申请流程
自雇人士房贷申请流程 — 5 步从手机预审到 settlement
环澳信贷专做自雇人士房贷。下面每一步都标清楚：你做什么、我们做什么、典型时间、最常见的踩坑——不是套话流程图，是真实 case 跑过 100+ 次后总结出来的。
- 013–5 分钟
手机预审 — 即时返回可借范围 + 推荐 doc pathway
你做什么：在手机上填基本信息：ABN 时长、行业、最近 12 个月平均收入估计、首付情况、目标用途。不上传文件，不查征信。
我们做什么：环澳信贷 (Halo Loan) 把你的 profile 对照 40+ 家 lender 政策矩阵，返回 (a) 可借范围 (b) 推荐 doc pathway — Full-doc / Alt-doc / BAS-only / 会计师信 哪条最快通过。
常见踩坑: 用上一年税单数字估收入会低估能借的（self-employed 的 add-back 可以加回 30–40%）。预审时填「税前净利」而不是「税单上的应税收入」。
- 021–3 天（你的节奏）
按 doc pathway 生成文件清单 — 哪些必须、哪些可缓办
你做什么：按清单上传：Alt-doc 路径要 6 个月银行流水 + 4 季度 BAS + 1–2 年 ITR 二选一；BAS-only 要 4 季度 BAS；会计师信要会计师签字声明 + 6 个月流水。所有材料手机拍照即可。
我们做什么：环澳信贷把你的材料组合「打包」— 跟你的会计师对接（如需）、计算 add-back、做 servicing 模型预演，确认到底能借多少、最适合的 LVR 档位、对应的利率区间。
常见踩坑: ATO 欠款 > $10k 直接 99% 拒贷。先做 payment plan、6 个月清账历史再申请。这一步发现的话还来得及处理。
- 0324–48 小时
Lender 配对 + indicative offer（2–3 家备选）
你做什么：审 indicative offer：每家 lender 的利率、月供、LVR 上限、turnaround 预期、附带条件（比如 LMI、offset 账户）一目了然。挑一家或要求 broker 比对解释。
我们做什么：环澳信贷把你的 case 同时打到 2–3 家「确定会看」的 specialist / non-bank lender — 不是广撒网。每家都拿到一个 indicative（非正式预批），含利率、可借额度、approval 概率评估。
常见踩坑: 选最低利率那家不一定最稳。Indicative 也要看 turnaround 和该 lender 当前 valuation 偏向 — 偶尔便宜 0.1% 但慢 2 周或 valuation 砍 5% 反而吃亏。
- 045–10 个工作日
正式申请 + valuation + formal approval
你做什么：签 broker 代理协议（broker authority）。配合 valuation 安排（通常 lender 出钱）。回应 lender 偶尔追加的 servicing 问题（比如年初有一笔大转账要解释）。
我们做什么：环澳信贷正式提交 application package、跟进 lender 内部 credit team、处理 valuation 异常、回答 servicing 追问。约 5 个工作日拿 formal approval（最快的案例），复杂 case 7–10 天。
常见踩坑: Formal approval 之后到 settlement 之间 30–45 天不要换工作 / 大额刷卡 / 申请新信用卡——lender 在 settlement 前会重新跑 servicing 检查。
- 0530–45 天
Settlement — 律师对接、funding、资金到位
你做什么：选律师 / conveyancer（也可以用环澳信贷推荐的）。在 settlement 日前 3 天准备好首付到 trust account。Settlement 日不用到场，律师在 PEXA 上代办。
我们做什么：环澳信贷跟律师 + lender + 卖方律师三方协调 settlement booking、确认 trust account 资金到位、settlement 当天 PEXA 监控、当天放款确认。Settlement 后 7 天回访确认 statement 无误。
常见踩坑: 期房（off-the-plan）settlement 时房价跌 5%+ 触发 lender 重新 valuation——通常会被砍 LVR、要求补首付。期房合同签字到 settlement 之间最好每 6 个月做一次 valuation 预演。
自雇人士房贷流程常见问题
ABN 不满 12 个月还能预审吗？
可以——但路径会变。ABN < 12 个月：alt-doc 不行（最低 12 个月，主流 18 个月+），BAS-only 不行（要 2 年），会计师信路径可能可以（需要会计师正式声明覆盖你过去工作收入 + 当前生意预测）。环澳信贷有 4 家 lender 接 6 个月以上 ABN + 会计师信组合，LVR 上限 70%、rate 加点 0.5–1%。如果是 IT contractor 从 PAYG 转出来的，前面 PAYG 工资单可以纳入 servicing — 这种是最容易批的子类。
整个流程最快多久？最慢多久？
**最快案例（行业内说的「5 day approval」）**: 文件齐 + ABN 2+ 年 + 简单 case → 步骤 1-4 走完约 5–7 个工作日拿 formal approval。**典型 case**: 14–21 天 formal approval + 30–45 天 settlement = 总共 6–9 周。**最慢 case**（复杂 commercial / 期房 / 拒贷过 + 重做 application / FIRB 海外身份审批） → 3–6 个月。环澳信贷预审时会按你的 profile 给一个具体的 P50 / P90 时间预期。
之前被拒贷过 / 信用受过影响，还能走这个流程吗？
可以，但步骤 1 预审就要诚实写出来——隐瞒到步骤 3 才发现会 reset 整个流程。Equifax 信用报告查询次数 > 5 次/12 个月会被 lender 视为 high inquiry——休息 6 个月再重新申请效果好得多。拒贷记录本身不会留在信用报告上（只留 enquiry），但同一 lender 12 个月内重新申请很难通过。环澳信贷会避开你之前被拒的 lender、配 specialist / non-bank（这部分 lender 池里 6–8 家专做拒贷重申）。
海外身份 / 临时签证持有人流程会不会更长？
会，加 2–4 周。原因: (1) FIRB 审批：海外人士买现房需要 FIRB 同意（通常 30 天）；(2) 签证审核：lender 要把你的签证类型 + 到期日匹配到他们的政策（部分 lender 直接不接 482/485/500）；(3) 海外收入要 currency 兑换证明 + 公司财务报表英文化。临时签证 + ABN < 2 年 + 海外父母担保 — 这是最慢组合（3 个月+）。环澳信贷有 5 家专做海外身份 + self-employed combo 的 lender，LVR 上限 70%。
整个流程要付多少钱？
**环澳信贷 broker 服务**：标准住房贷款完全免费——我们的收入来自 lender 支付的 upfront + trail commission（澳洲 broker 行业标准）。少数复杂 case（结构性 commercial、海外身份重组）可能收 fee-for-service，开始之前书面确认。**其他费用**（lender / 政府）: lender application fee $0–$600（通常 lender 出 valuation 钱）、stamp duty 按 VIC 公式（首套自住房 $600k 以下全免）、律师 / conveyancer $1,200–$2,500、LMI（LVR > 80% 才有，自雇典型 $5k–$25k 区间）。预审时环澳信贷会给一份你 case 的总成本估算单。
我可以中途换 lender 吗？
可以，但要看在哪一步: **步骤 3 之前**（还没拿 indicative）— 自由切换，0 成本。**步骤 3-4 之间**（拿了 indicative 但没正式申请）— 自由切换，0 成本。**步骤 4 之后**（正式 application 提交了）— 切了的话原 lender 那边的 application 要先 withdraw，新 lender 那边重新提交 + 重新做 valuation（$300–$600）+ servicing 重跑，整体延迟 2–3 周。环澳信贷会在步骤 3 给你 2–3 个 indicative 同时跑，就是为了让你在最便宜的切换窗口里做决定。