餐饮零售业主房贷：cash-heavy 也能批，关键是选对 lender。

能，但要选「接 cash-heavy」的 lender：La Trobe / Bluestone / Liberty 接，且要求 ① 6–12 个月 POS 报表 ② BAS 与 POS 报表一致（不是「cash 没报税」）③ 现金存款配 supplier 对账。利率比 full-doc + 0.5–1.5%。我们帮你打包前置审材料。

买自住房 99% 走个人名义（CGT 自住豁免 + FHB 优惠）。把 Pty Ltd 收入按 director salary + add-back（保留利润 retained earnings 可加回）做 servicing。公司名下买房只在投资 + 税务规划逻辑明确时考虑，且利率 +0.2–0.5%。

可以用，但 lender 会要求 ① lease 续约 option 已签 ② 房东续租意向信 ③ 续租后 LVR 重算。否则 lender 担心 18 个月后生意可能搬迁，要把 LVR 降到 70% 或要求看 6 个月稳定流水。

我们用「2 年中较稳一年」+ 当前 BAS 4 个季度做 servicing。lender 接受 COVID 受影响行业的「过渡期解释」，但需要 ① 当前 BAS 持续盈利 ② 6 个月 bank statement 显示稳定现金流 ③ accountant letter 解释 COVID 异常。利率没额外加点。

美甲 / 美发 / 一般按摩（持牌）→ 标准 hospitality / retail policy，无特别限制。**性按摩 / 成人服务相关** → 全市场主流 lender 拒，只剩 specialist 接，rate +1.5–2%、LVR 70%。我们在预审就告诉你属于哪类，省时间。

中英双语全程支持。我们处理过的 60%+ hospitality case 主沟通语是中文。lender BDM 沟通 + 律师 / 估价师对接 / 文档翻译我们承担，老板只负责签字 + 给生意材料。