Full-doc + LMI 豁免
需要的资料
工资单 + 雇主信 + 行业注册（AHPRA / Law Institute / CA ANZ 等）
- 利率
- 6.04%起
- LVR 上限
- 95%
- 周期
- 7–14 天
- 可批银行
- 6 家
专业人士贷款
私人诊所医师、Pty Ltd 公司董事、合伙人律师的房贷专家 — 主流大行 LMI 豁免政策不适用时的灵活文档 + 专业贷款机构方案
如果你目前是工资制雇员（医院医师、律所助理律师、会计师事务所员工、注册护士），直接走主流大行的 LMI 豁免政策——95% LVR 不付 LMI 是最优解，掌忠贷 Fingertips Finance 的「专业人士 LMI 豁免」专项是合适的入口（CBA Medico Package、Westpac Healthcare Premier、Macquarie Professional Package、St.George Specialist 等全套方案）。但如果你已经从工资制转出来了——开了私人诊所、做了 Pty Ltd 公司董事、升到了律所合伙人、自己运营会计师事务所——主流大行的 LMI 豁免政策直接对你不适用，你属于「自雇专业人士」。这种情况要走灵活文档（alt-doc）路径 + 专业（二线）贷款机构（BOQ Specialist、Pepper、Liberty、Resimac、MA Money 等），关键打法是 Pty Ltd 留存利润 + 董事薪资两层还款能力评估、合伙人利润分成的收入认定、私人诊所营业额到个人收入的拆分。环澳信贷专做这类复杂结构案件。
适合谁
私人诊所 GP / 专科医师 / 牙医（Pty Ltd 公司董事）
你已经不是医院的工资制医师，主流大行专门针对医生的 LMI 豁免政策对你不适用。这种情况要走灵活文档（alt-doc）路径 + 专业贷款机构 — BOQ Specialist 有专门的自雇医师方案，Pepper、Liberty 也接受 Pty Ltd 公司董事身份申请。把公司留存利润和董事薪资分开做两层还款能力评估是关键打法，可借额度的差距能拉到 30-50%。
律所合伙人律师，从助理律师工资制升到合伙人后头 2 年没满。合伙人利润分成 + 资本回报 + 月度提取三层收入结构，主流大行的还款能力评估算不出来。MA Money、Liberty、Pepper 三家专业贷款机构接合伙人自雇身份的灵活文档申请。
自营会计师事务所 / 财务顾问（ABN ≥ 1 年）
CA ANZ、CPA、IPA 任一会员资格本身就是优势 — 灵活文档贷款机构把它视为收入稳定信号，利率加成比一般自雇低 0.2-0.3%。6 个月银行流水 + 1-2 年个人税单 + 行业协会注册证明的组合最常见。
刚毕业第一年的住院医师（resident）— 几乎唯一能走的专业贷款机构是 BOQ Specialist。它没有注册执业后的工作年限要求，AHPRA 注册当天就可以申请，95% LVR 不付 LMI。这条路径属于医生 LMI 豁免方案的延伸，但走的是专业贷款机构而不是主流大行。
我们能处理什么
Pty Ltd 留存利润 + 董事薪资 两层还款能力评估
你的 Pty Ltd 公司净利 $400k 但只发 $100k 董事薪资，主流大行算还款能力只看薪资那部分。MA Money、Liberty、Pepper 三家专业贷款机构凭会计师签字的「留存利润可分配」声明把全部 $400k 按 80% 收入加回算入还款能力 — 可借额度差距巨大。
合伙人利润分成的收入认定。律所、会计师事务所合伙人头 2 年常见基本提取（base draw）+ 利润分成 + 资本回报三笔。每家贷款机构算法不同 — Macquarie 只算基本提取，Liberty 接受全部加权计入，Pepper 看合伙协议条款。我们拆开算给你看哪家可借最多。
私人诊所营业额到个人收入的拆分
诊所年营业额 $1.5M 不等于你个人的还款能力收入 — 扣掉房租、护士工资、医疗器材、保险等开销，账面利润可能只有 $200k。但收入加回（折旧、一次性设备购置、长期租约前期摊销）算回去后真实可服务收入更高。我们逐项打包给灵活文档贷款机构看。
BOQ Specialist + 其他专业贷款机构短名单。每个月专业贷款机构的政策都在变 — BOQ Specialist 的自雇医师政策、Pepper 的合伙人灵活文档方案、MA Money 的留存利润算法，逐家比对找最适合你结构的 2-3 家。
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
私人诊所 / 律所 Alt-doc
需要的资料
6 个月银行流水 + ABN ≥ 2 年 + 行业注册
- 利率
- 6.49%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 5 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明 + 6 个月对账单
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 85%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 4 家
BAS-only 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS + ABN ≥ 2 年
- 利率
- 6.59%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 4 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
工资制转 Pty Ltd 的 12 个月窗口期
刚从医院工资制出来开诊所、刚升合伙人头 12 个月最难批 — 主流大行 LMI 豁免走不通（你不再是工资制员工），灵活文档贷款机构又要看 ABN ≥ 1 年 + 6 个月银行流水。如果时间窗口紧，最好在转换之前就把贷款定下来 — 我们见过太多人转完身份才发现申请窗口关了。
诊所、律所、会计师事务所的大额 ATO 欠款问题。专业人士自雇头几年税务规划复杂，季度 BAS 欠缴堆 1-2 年 = ATO 欠款超过 $10k 自动拒贷。先做分期还款计划 + 6 个月清账历史再申请。
合伙协议条款可能限制可借额度。律所、会计师事务所的合伙协议里关于资本投入、个人担保、交叉抵押的条款，贷款机构会仔细看 — 个人可借资金上限有时被合伙协议限到一个具体数字，超额申请会被拒。签贷款前先让我们看一眼合伙协议。
执业类别的排除依然适用。即使走灵活文档 + 专业贷款机构路径，BOQ Specialist 的自雇医师方案也只接受 AHPRA 注册的执业医师 — 牙医卫生士（dental hygienist）、药房助理（pharmacy assistant）、兽医护士（veterinary nurse）不在范围。签合同前先确认你的 AHPRA 注册类别。
常见问题
我是 Pty Ltd 公司董事身份的 GP，开私人诊所 4 年，公司净利 $400k 但每年只发自己 $100k 董事薪资，能借多少？
经典自雇 GP 案例。主流四大行的医生 LMI 豁免政策走不通（你已经不是工资制员工），标准的 Medico Package 也不适用 — 大行的还款能力评估只看你的 $100k 董事薪资，按 5.5% 利率压力测试 + 30 年本息还款，可借约 $580-650k，完全不实用。环澳信贷对接的 MA Money、Liberty、Pepper 三家专业贷款机构，接受会计师签字的「留存利润可分配」声明，把全部 $400k 按 80% 收入加回算成 $320k 计入还款能力。这时候可借额度提升到 $1.7-1.85M。BOQ Specialist 在自雇医师这块也接，利率通常比 MA Money 高 0.2% 但 LVR 上限可以到 85%。三家短列跑 NPV 比较，多数情况 MA Money 净支出最低。预审时把公司 2 年财报 + 个人税单（ITR）+ 会计师签字声明准备好。
我刚从助理律师升到合伙人 8 个月，合伙人利润分成每年 $250k，能贷款吗？
合伙人律师头 12 个月最难批 — 主流大行 LMI 豁免走不通（你不再是工资制员工），灵活文档贷款机构又要看 ABN 满 1 年 + 6 个月银行流水。你 8 个月在灵活文档申请门槛之下。三个解法：(1) 等：拖到 ABN 满 12 个月再申请，最稳。(2) 过渡桥接方案：MA Money 和 Liberty 接受 8-11 个月的合伙人案例，需要合伙协议 + 6 个月合伙账户银行流水 + 升任前 2 年助理律师工资单。利率加 0.5%、LVR 上限 75%。(3) 工资制收入历史 + Pty Ltd 公司信托结构：你升合伙人之前的工资制收入历史还有过渡价值，如果你 2 个月内能锁定以工资制为基础的申请，仍可走主流大行 LMI 豁免。预审时把合伙协议 + 升任日期 + 升任前 2 年个人税单（ITR）准备好。
我开会计师事务所 3 年，CA ANZ 注册，去年个人报税 $180k，灵活文档能借多少？
CA ANZ 注册 + ABN 3 年 + $180k 个人报税 = 灵活文档申请人池里的强档位。CA ANZ、CPA、IPA 任一会员身份本身就被灵活文档贷款机构视为收入稳定信号，利率加成比一般自雇低 0.2-0.3%。环澳信贷对接的贷款机构里：(1) Pepper 灵活文档方案：6 个月银行流水 + 1 年个人税单 + CA ANZ 注册证明，LVR 80%，利率 6.4-6.6%，可借约 $1.05-1.15M（按 5.5% 利率压力测试）。(2) MA Money：要求更严但利率便宜 0.2%，需要 2 年个人税单。(3) Liberty BAS 季报方案：4 个季度 BAS + LVR 80%，利率 6.5-6.7%，免去最近一年税单的要求 — 适合最近一年报税利润压低的情况。三家比对 NPV 后定。
我刚毕业当 resident（住院医师）第一年，年薪 $90k + 见习津贴 $15k — 走主流大行的 LMI 豁免，还是专业贷款机构？
第一年 resident 严格说是医院的工资制员工 — 按理应该走 Fingertips Finance 的「专业人士 LMI 豁免」专项（CBA Medico Package、Westpac Healthcare Premier）。但 CBA 要注册执业后满 1 年、Macquarie 要满 2 年，第一年 resident 这两家都被排除在 LMI 豁免之外。唯一接第一年 resident 的贷款机构是 BOQ Specialist — AHPRA 注册当天就可以申请，95% LVR 不付 LMI，没有注册执业后的工作年限要求。BOQ Specialist 属于医疗专业贷款机构，环澳信贷专做这块，所以第一年 resident 这种「身份是工资制但被主流大行排除」的边缘情况，在环澳信贷接最合适。代价是：利率比 CBA、Macquarie 高 0.2-0.3%，但第一年 resident 通常 2-3 年后转贷到更便宜的贷款机构 — 算下来通常划算。
我是牙医，自己开了 2 家诊所（Pty Ltd 公司持有），想买 $2M 自住房 + 同时贷一笔诊所设备款，能并行做吗？
两笔同时申请会触发贷款机构的「商业贷款 + 住宅贷款合并还款能力评估」检查，绝大部分贷款机构会拒。但你这种高净值牙医 + Pty Ltd 结构有三条路：(1) 拆开分时申请：诊所设备贷款先批（商业贷款，5-7 天），3 个月后再申自住房（住宅灵活文档贷款）— 最稳。(2) 同一家贷款机构跑双用途还款能力评估：BOQ Specialist 有医疗双用途方案接受牙医这种案例，把诊所商业贷款 + 自住房住宅贷款合并算可借总额，利率加 0.3-0.5%。(3) 结构重组：自住房用个人名义持有（保留 CGT 自住豁免）+ Pty Ltd 公司贷设备款（商业贷款）+ 信托持投资房。三主体跨实体优化还款能力评估。我们预审时画结构图 + 跑 NPV 给你看三条路哪个净支出最少。