Full-doc 全文档
需要的资料
2 年税单 (ITR + NOA) · 公司财务报表 · BAS
- 利率
- 6.04%起
- LVR 上限
- 90%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 24 家
文档路径
没报税单也能借房贷？4 个季度 BAS + ABN 2 年，环澳信贷帮你拿 80% LVR，10 天 formal approval。
BAS-only 是 alt-doc 路径里最简洁一种——只用 4 个季度 BAS 报表证明收入，不用税单、不用财务报表、不用会计师签字。环澳信贷对接 12 家接 BAS-only 的 lender（Pepper / Liberty / Resimac / Bluestone / La Trobe 是主力），LVR 上限 80%，rate 从 6.59% 起，最快 10 天 formal approval。适合 ABN 2 年以上、GST 注册、每季按时报 BAS 但还没攒齐 2 套 ITR + NOA 的自雇人士。
适合谁
- ·ABN ≥ 2 年 · GST 注册 · 每季按时报 BAS（无 late lodgement）
- ·刚做完一个财年的生意，报税还没出来（会计师还在做 / 等 NOA）
- ·报税利润被 add-back 削得太狠（折旧 / 设备一次性支出 / 董事津贴占比大）
- ·Cash-heavy 行业（餐饮 / 零售 / 服务业）— BAS 报表足以反映真实流水
我们能处理什么
- ✓12 家 BAS-only lender 政策对比：每家 ABN tenure 要求、LVR 上限、rate 加点、BAS 完整性要求
- ✓BAS 数据包装：教你哪 4 个季度的数字组合给银行最有利（避开 COVID 异常季度 / 加进 GST 季度）
- ✓收入年化：用 4 个季度 BAS turnover 推算 12 个月营业额，对照各家 lender 的 servicing 公式
- ✓BAS-only vs alt-doc + 流水的横向对比 — 帮你决定走最简单（BAS-only）还是文档组合更强（alt-doc）
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
Alt-doc 灵活文件
需要的资料
6 个月对账单 + BAS / 会计师信任选 · ABN ≥ 1 年
- 利率
- 6.49%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 18 家
BAS-only 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS · ABN ≥ 2 年 · GST 注册
- 利率
- 6.59%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 12 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明 · 6 个月对账单
- 利率
- 6.69%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 8 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
- ⚠LVR 上限 80%，最严格 lender 只到 70%（取决于行业 + ABN tenure + BAS turnover 稳定度）
- ⚠利率比 full-doc 高 0.5–1.2%（典型 0.55–0.6%）。$500k 借款一年多 $2,500–$3,000 利息
- ⚠ABN < 2 年自动出局（除非 + 同行业 PAYG 历史走 alt-doc）
- ⚠BAS late lodgement 历史（任一季度晚交）→ 部分 lender 自动拒；先补交 + 半年清账后再申请
- ⚠BAS turnover < 实际生意流水（cash 入账多没进 BAS）→ 走 BAS-only 反而吃亏，应该转 alt-doc + 银行流水路径让 lender 看到真实现金流
常见问题
BAS-only 比 alt-doc 简单还是复杂？
BAS-only 文档准备最简单——只要 4 个季度 BAS。Alt-doc 灵活但要凑多种文档（BAS + 流水 + 会计师信中至少 2 项）。但 BAS-only 的 lender 池更小（12 家 vs alt-doc 18 家），rate 略高 0.1%。决策点：你 BAS 报得稳吗？稳就 BAS-only 直接走；不稳就 alt-doc 用其它文档补强。
我 BAS 报得很保守（少报营业额），用 BAS-only 会吃亏吗？
会。BAS-only lender 直接拿 BAS turnover 当收入参考，低报 = 低借贷能力。如果你实际现金流（生意账户进账）比 BAS 高 30% 以上，建议改走 **alt-doc + 银行流水**——让 lender 看到真实现金流。环澳信贷帮你做这个判断，看 BAS 数字 vs 实际账户进账差距决定路径。
4 个季度 BAS 必须连续吗？跨年度可以吗？
必须是最近连续 4 个季度（覆盖 12 个月营业期），可以跨财年。例如你现在申请，提交 2025-Q3、2025-Q4、2026-Q1、2026-Q2 都行。但若中间有一个季度 late lodgement 或漏报，部分 lender 会要求你补齐再申请。
BAS late lodgement 影响审批吗？
影响很大。多数 BAS-only lender 要求最近 4 个季度全部按时申报。如果有 1 个季度 late 但已补交：部分 lender 接受但 rate 加点 0.2–0.5%。如果有 2+ 个季度 late 或漏报：基本拒。建议先补齐 + 6 个月清账历史再申请。
BAS-only 拿到贷款利率比 alt-doc 高还是低？
BAS-only 略高 0.1%（6.59% vs alt-doc 6.49%）。原因是文档样本更窄——lender 看不到现金流细节、accountant verification、ITR 等其它角度，风险溢价稍高。但准备时间最短（不用约会计师签字、不用整理 6 个月流水），适合**速度优先**的 case。
ABN 注册 18 个月，BAS-only 能用吗？
标准 BAS-only 要求 ABN ≥ 2 年，18 个月不够。但有 2 种迂回：(1) 走 alt-doc + 1 年 BAS + 银行流水 + 之前同行业 PAYG 历史（lender 看 income continuity）；(2) 等到 ABN 满 24 个月再申请 BAS-only。具体哪条路最快——环澳信贷会算给你看，免费预审 3 分钟出结论。