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需要的资料
2 年税单（ITR + NOA）、公司财务报表、首付资金证明
- 利率
- 6.79%起
- LVR 上限
- 80%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 4 家
贷款类型
用自管养老金基金（SMSF）买投资房：有限追索借款安排（LRBA）+ 裸信托（bare trust）结构专办，贷款机构池子小，我们帮你对接还在做这块的专业贷款机构
自管养老金基金（SMSF）买房不能像个人买房那样直接贷款，必须套一层有限追索借款安排（LRBA）加裸信托（bare trust）结构——房产先由裸信托代持，贷款只能追索到这一处房产，追不到基金的其他资产。这块最大的现实是贷款机构池子很小：大部分四大行早就退出了 SMSF 贷款，现在主要靠专业非银行贷款机构（部分情况会用到 Liberty、La Trobe 等），住宅类 LVR 通常封顶在 70% 到 80%、商业类更低到 65% 到 70%，首付要准备得比个人买房足很多，利率也普遍偏高。还款能力评估看的是基金的养老金供款加上租金收入两块。还有一条硬规矩：基金买的住宅投资房必须纯粹用于投资，不能自住、也不能租给基金成员的关联方，基金账户还得留足现金缓冲。规则严、门槛高，但结构搭对了完全可以做成。环澳信贷专做这类 SMSF 案件，把裸信托设立、贷款机构筛选、还款能力测算一条龙理清楚。
适合谁
已设立 SMSF、想用基金买投资房的自雇老板
你已经有自管养老金基金（SMSF），账户里也攒了一笔，想用它买一套住宅投资房。买之前要先搭好有限追索借款安排（LRBA）加裸信托（bare trust）结构，房产由裸信托代持。住宅类 LVR 部分贷款机构能做到 70% 到 80%，意味着首付要准备两成到三成，要看基金现金和具体政策。
想把生意经营的商铺或仓库用 SMSF 持有再租回给自己公司的老板。这是经典的自雇结构：基金收租进养老金账户、公司付的租金可抵税。但商业类 LVR 通常只到 65% 到 70%，比住宅还低，首付压力更大。
基金有稳定供款、想做长期资产配置的家庭
还款能力评估看的是基金的养老金供款加上目标房产的租金两块，所以供款记录稳不稳很关键。基金成员还在工作、每年雇主担保金（SG）加自愿供款持续进账的家庭，最容易通过还款能力测算。
想做资产隔离、希望贷款只追索到单一房产的投资人。有限追索借款安排（LRBA）的核心就是有限追索：万一房产出问题，贷款机构只能拿这一处房产，追不到基金的其他资产。这层保护是 SMSF 买房相对个人名义买房的一大优势。
我们能处理什么
有限追索借款安排（LRBA）+ 裸信托（bare trust）结构搭建
SMSF 买房不能直接由基金持有，必须先设立裸信托（bare trust）代持房产，再套有限追索借款安排（LRBA）。结构里裸信托的受托人、基金契约条款、贷款合同三者要对得上，差一个环节贷款机构就退件。我们和你的会计师、律师一起把这层结构理顺再上申请。
贷款机构短名单筛选。大部分四大行已经退出 SMSF 贷款，现在能做的主要是专业非银行贷款机构（部分情况会用到 Liberty、La Trobe 等）。每家的 LVR 上限、最低基金余额要求、可接受的房产类型都不一样，我们逐家比对找出能接你这个结构的 2 到 3 家。
供款加租金两层还款能力测算
SMSF 贷款的还款能力评估看的是基金的养老金供款加上目标房产的租金。我们把基金成员每年的雇主担保金（SG）、自愿供款、加上贷款机构按一定比例折算后的预期租金加总，算出基金能不能覆盖月供，再留出现金缓冲。
现金缓冲与流动性合规检查。贷款机构和审计师都会要求基金账户留足现金缓冲，应付空置期、维修、和基金日常开支。我们帮你算出贷款机构期望的缓冲额度，避免买完房基金现金被掏空触发合规问题。
文档路径矩阵
按你能拿出的文件强度，找到对应的利率、LVR 与放款窗口。
灵活文档（alt-doc）
需要的资料
6 个月银行流水、ABN ≥ 2 年、会计师或自我声明
- 利率
- 7.19%起
- LVR 上限
- 70%
- 周期
- 14–28 天
- 可批银行
- 3 家
会计师信路径
需要的资料
会计师签字声明、6 个月银行流水
- 利率
- 7.29%起
- LVR 上限
- 70%
- 周期
- 14–21 天
- 可批银行
- 3 家
BAS 季报路径
需要的资料
4 个季度 BAS、ABN ≥ 2 年
- 利率
- 7.39%起
- LVR 上限
- 65%
- 周期
- 10–21 天
- 可批银行
- 2 家
数据为示意，实际利率与 LVR 上限以放款机构正式批文为准。
常见的坑
贷款机构池子小、首付要求高
这是 SMSF 买房最现实的限制：能做的贷款机构本来就少，住宅类 LVR 通常封顶 70% 到 80%、商业类更低到 65% 到 70%，意味着首付要准备得比个人买房足很多。利率也普遍比标准住宅贷款高。别指望像个人买房那样 5% 首付，门槛就是高。
基金买的住宅投资房不能自住、也不能租给关联方。这是硬规矩：基金持有的住宅投资房必须纯粹用于投资，基金成员本人、家人、或任何关联方都不能住、也不能租。违反会触发严重的合规处罚。买之前一定想清楚这套房永远不会自用。
结构一旦搭错，事后改成本极高。有限追索借款安排（LRBA）加裸信托（bare trust）一旦设立，后面想改受托人、改持有方式、或者把房产转出基金，都可能触发印花税和资本利得税（CGT），代价很大。所以第一次就要和会计师、律师把结构定对。
基金现金缓冲不足会被审计师点名。基金账户必须长期留足现金缓冲，应付空置、维修、和年度审计费、合规费。如果买房把基金现金掏得太空，年度审计时审计师会点名流动性不足，影响基金合规状态。
常见问题
我有一个 SMSF，余额 $35 万，想用它买一套 $60 万的投资公寓，能贷多少？
这是典型的 SMSF 买房案例。先要搭好有限追索借款安排（LRBA）加裸信托（bare trust）结构，房产由裸信托代持。住宅投资房的 LVR 部分专业贷款机构能做到 70% 到 80%，按 70% 算这套 $60 万的房可贷约 $42 万，首付加上印花税、设立费要从基金里出大约 $20 万出头，你 $35 万余额够、但买完要留足现金缓冲，不能掏空。还款能力评估看的是基金每年的养老金供款加上这套房折算后的租金能不能覆盖月供。环澳信贷会先帮你测算供款加租金两块够不够服务这笔贷款，再筛出还在做 SMSF 这块的 2 到 3 家贷款机构比对。要注意：这套房买了之后必须纯投资，不能自住、也不能租给你或家人。
我想把自己公司经营的商铺用 SMSF 买下来再租回给公司，这样可以吗？
可以，而且这是自雇老板很经典的结构。商业物业有一个住宅物业没有的优势：基金持有的商业物业可以租给基金成员的关联方（包括你自己的公司），只要租约是正常市场价、签正式租约。租金进养老金账户税务友好，公司付的租金又可以抵税。但要注意：商业类 LVR 通常只到 65% 到 70%，比住宅还低，首付压力更大；能做 SMSF 商业贷款的贷款机构也更少。我们会先帮你确认这套商铺符合贷款机构对商业物业的要求，再搭有限追索借款安排（LRBA）结构、对接能做商业 SMSF 的专业贷款机构。
听说四大行不做 SMSF 贷款了，那现在还能找谁做？
确实，大部分四大行几年前就退出了 SMSF 贷款，这也是 SMSF 买房贷款机构池子小的主要原因。现在能做的主要是专业非银行贷款机构，部分情况会用到 Liberty、La Trobe 这类。每家的政策差异很大：最低基金余额要求、住宅还是商业、能接受的房产类型、LVR 上限都不一样，而且政策时常调整。所以 SMSF 这块特别需要逐家比对——环澳信贷专做这块，会按你基金的具体情况（余额、供款记录、目标房产类型）筛出当下还在做、并且能接你这个结构的 2 到 3 家，避免你自己一家家碰壁。
用 SMSF 买的投资房，将来我退休了能搬进去自住吗？
在基金持有期间绝对不行——基金持有的住宅投资房必须纯粹用于投资，任何阶段都不能由你或关联方自住或租用，这是硬规矩，违反会触发严重的合规处罚。理论上等你到了退休领取阶段（preservation age 后符合条件），可以走流程把房产从基金转到你个人名下，之后才谈得上自住，但这个转出过程本身可能触发印花税和资本利得税（CGT），成本不低，要提前和会计师规划。简单说：在基金名下时永远是纯投资，想自住得先合规转出，且要算清税务成本。
SMSF 买房和我个人名义买投资房，利率和首付差别大吗？
差别不小，两块都更贵。首付方面：个人名义投资房部分贷款机构能做到 90% LVR（一成首付），SMSF 住宅通常封顶 70% 到 80%、商业更低到 65% 到 70%，等于首付要多准备一到两成。利率方面：SMSF 贷款普遍比标准住宅贷款高，因为贷款机构少、结构复杂、风险定价更保守。另外 SMSF 还有结构设立成本（裸信托设立、法律文件）和持续的审计合规费。所以 SMSF 买房不是为了拿便宜利率，是为了用养老金资金做长期资产配置加上有限追索的资产隔离。值不值要把税务好处、首付占用、和更高的利率放一起算——我们可以帮你把这笔账列清楚再决定。