Glen Waverley 自雇 + 新移民买家的房贷专家——Glen Waverley Secondary 学区、IT 合同工、新 PR 家庭都用环澳信贷 (Halo Loan)

短 ABN + 学区房 + 新 PR 是 Glen Waverley 最常见的三联组合。8 个月 ABN 不到主流 2 年门槛，所以走灵活文档。环澳信贷对接的 5 家新移民友好贷款机构（St.George、Bank of China Australia、Suncorp、Pepper、Liberty）接受「6 个月银行流水凭证 + 海外职业经历 + 会计师推荐信」。$1.6M 房子，自住，按灵活文档 70-75% LVR（首付 $400-480k），利率约 6.49-6.99%。学区房估值常见缺口 — 银行估价师可能给 $1.50-1.52M，实际借款可能略低于预期。预审时把头 2 年海外报税 + ABN 注册证明 + 6 个月本地银行流水准备好，48 小时出初步报价。

标准混合收入申请。Monash 讲师工资制（典型 $130-160k）+ 4 年 ABN 顾问收入（典型 $40-80k 净利）。主流四大行还款能力评估把 ABN 部分按「最近 2 年税单平均 × 80% 收入加回折扣」算，往往压低 30%。6 家混合收入友好贷款机构（St.George、Suncorp、MA Money、Bank of China Australia、Bankwest、Bendigo）用「工资制全额 + ABN 最近 1 年 BAS 凭证 × 90%」算法，可借额度高 20-25%。讲师 $145k + IT 顾问 $60k 净利，自住，混合收入贷款机构算可借约 $1.05-1.15M。学区房估算时记得预留 5% 首付缓冲。

学区房估值缺口在 Glen Waverley 比 Box Hill 更深 — 学区房溢价常见 12-18%，银行估价师只承认 4-8%。三个策略：(1) 预审时跑估值高 / 低两种情景，预留 5-8% 首付缓冲，避免交割临时凑钱。(2) 优先短名单历史上对学区房估值较宽容的 3 家贷款机构（CBA、Macquarie、Bank of China Australia），它们的估价师网络更接受「同区学区房可比成交」论证。(3) 签合同前先发地址给我们，预先排查 SRL 站 500m 风险标 + 学区边界 + 可比成交三件事 — 30 秒回答。

SMSF 投资房贷款（LRBA 有限追索）在 Glen Waverley 投资市场很活跃。LVR 上限 70%（住宅）/ 60%（商业），利率比自住房高 0.5-1%，最低 SMSF 净资产门槛 $200k（部分贷款机构要 $250k）。主流四大行 2022 年起几乎全退出 SMSF 贷款市场，目前活跃的 8 家 SMSF 专业贷款机构里有 4 家（La Trobe、Liberty、Granite、Bluestone）愿意做 Glen Waverley 学区房。自住 + 自雇 + SMSF 投资同时跑是复杂结构 — 环澳信贷在这块每月 5-8 单。建议先做 SMSF 还款能力评估模型再签合同，避免基金现金流过紧。