Doncaster 自雇买家、新移民、塔楼公寓投资人的房贷专家 — Westfield 商圈、East Doncaster Secondary 学区都找环澳信贷 (Halo Loan)

可以但要先排查三件事：(1) 单栋楼曝光上限 — 部分贷款机构对单栋楼曝光上限 20%。新塔楼热销期容易撞上限，签合同前发地址给我们，30 秒查清楚哪几家贷款机构还有额度给这栋楼。(2) 楼下零售业态 — 楼下是咖啡馆 / 超市 / 餐饮的话，部分贷款机构标为商业性质住宅，LVR 上限 70%（首付 $255k）。3 家贷款机构不卡，但利率加 0.5%。(3) 期房印花税优惠 — 期房在建造期间只对土地部分征印花税，$850k 期房典型省 $20-25k。自雇 / 灵活文档完全可走，优惠看的是买家身份不是贷款路径。

经典灵活文档案例。Westfield 商家报税利润被高额租金压低是常见结构 — 主流四大行还款能力评估看税单净利润，往往算不出真实可借额度。环澳信贷对接的 18 家灵活文档贷款机构里有 6 家专做商场服务商（Liberty、Pepper、Resimac、Bluestone、La Trobe、Mortgage House），凭 6 个月银行流水 + 4 个季度 BAS 评估，无需完整 2 年税单。LVR 上限 80%，利率 6.49% 起。典型场景：流水月均 $35-45k、报税利润 $80k/年，按灵活文档算可借 $750-850k（自住）。预审时把 6 个月银行流水 + 4 季度 BAS + Westfield 租约准备好，48 小时出初步报价。

Box Hill High 学区房溢价更高（一般 12-18%），但 East Doncaster Secondary 学区房估值缺口反而更深 — 因为 Doncaster 同区学区房可比成交的池子更小（学区房在 Doncaster 总体房产里占比低于 Box Hill）。银行估价师用「同区可比成交」算法，可比池越小越保守。LVR 80% 申请 Box Hill 学区房常见落到 75%，East Doncaster 学区房落到 73-75%。建议两个学区都预留 5-8% 首付缓冲，并优先短名单 3 家对学区房估值较宽容的贷款机构。

经典 Pty Ltd 收入结构题。主流四大行还款能力评估只算董事薪资（$90k），把留存的公司利润 $210k 视为「不可分配」不计入个人收入。但环澳信贷对接的 3 家贷款机构（MA Money、Liberty、Pepper）可以用「会计师签字声明留存利润可分配」的方式把全部 $300k 算入还款能力，按 80% 收入加回后实际 $240k 计入。差别：四大行算可借约 $650k，3 家灵活文档贷款机构算可借约 $1.05M。条件：公司财务报表干净 + 会计师出具声明 + 公司至少 2 年。信托结构同理，但要看信托契约条款。

可以，但要管好「还款能力叠加」。两笔同时申请会触发贷款机构对「合并还款能力」的检查 — 一些贷款机构会把两笔的月供同时算入 DTI，导致看起来过不了。环澳信贷的标准做法：(1) 自住房先批 — 通常混合收入贷款机构给 80% LVR；(2) 自住房交割后 2-3 个月再申请投资房 — 这时投资房贷款机构已经能看到自住房的还款历史，且租金收入可计入还款能力。两个月的间隔差是关键。同时申请的话，可以做但要选用「双用途还款能力评估」算法的 4 家贷款机构。具体看你两人收入 + 投资房目标价 + DTI 6 是不是天花板。