Burwood 海外父母买家 + Deakin 投资公寓 + FIRB 申请人的房贷专家 — Deakin 大学城、国际学生家庭、Pty Ltd 投资人都用环澳信贷 (Halo Loan)

海外父母买家的 Burwood 经典案例。$580k 公寓总落地成本分 5 块：(1) 房价 $580k；(2) FIRB 申请费 $14k（< $1M 标准档）；(3) 维州印花税 + 8% 海外人士附加 = 约 $58k；(4) 法律 / 验房 / FIRB 律师 $4-6k；(5) 贷款手续费 $1-2k。总现金支出 $657-660k。如果走 6 家海外人士友好贷款机构之一（Bank of China Australia / ICBC / St.George / Bankwest / Suncorp / Westpac International），LVR 上限通常 60-70%，所以需要首付 30-40%（$175-235k）。其余通过证明海外收入（雇主信 + 6 个月境外银行流水 + 翻译公证）来服务贷款。建议路径：先递交 FIRB 申请，同时启动贷款预批，拿到 FIRB 再签合同——避免签了之后 FIRB 被拒赔违约金。中国大陆买家全程可远程办理。

几乎肯定。等 PR 后以孩子个人名义买 $580k Burwood 公寓 vs 现在用海外身份买的差别：(1) 8% 海外人士印花税附加省 $48k（PR 后没附加）。(2) FIRB 申请费省 $14k（PR 不需要 FIRB）。(3) 贷款 LVR 上限放宽：海外人士 60-70% LVR vs PR 80-90% LVR——同样 $580k 公寓，海外身份首付 $175-235k，PR 身份首付 $58-116k，差 $100k+ 的现金占用。(4) 利率差 0.3-0.5%：海外人士贷款利率普遍偏高，30 年下来累计利息差几万到十几万。总共省 $162k+。但要注意 PR 处理时长（毕业后 482 签证 → PR 至少 12-18 个月）和 Burwood 房价上涨节奏——如果你看中的具体房子等不了 12 个月，要算机会成本。预审时我们跑「海外现在买 vs PR 后买」的 NPV 模型给你看清差距。

可行，但要管好 3 件事：(1) 贷款机构集中度限制：单栋楼的贷款机构敞口上限 15-20%，4 套必须分散在不同楼栋。否则 4 套同时申请，第 3-4 套会被拒。(2) 学生公寓（< 50 平米）LVR 上限：3 家贷款机构接受 50-65% LVR + 0.5% 利率加成。$520k × 4 = $2.08M 总价，按 LVR 60% 首付 $832k + 印花税 $112k + 公司持有的 Pty Ltd 土地税约 $30k/年。总现金 + 持续成本都很大。(3) 租金收入计入还款能力：Deakin 学生公寓毛租金收益率 5%，4 套净租金约 $80k/年，覆盖还款通常没问题，但空置风险高（11 月-2 月空置高峰 + 国际学生政策变化）。建议：先做 1 套试水，1 年看现金流 + 空置 + 资本增值再扩展。我们预审时可一次性给你 4 套的可行性短名单加空置压力测试模型。

跨境混合收入申请。环澳信贷对接的 6 家海外人士 + 混合收入友好贷款机构（Bank of China Australia / ICBC / St.George / Bankwest / Suncorp / Bendigo）算法：海外 PAYG 按「签约日汇率锁定 + 80% 集中度 / 汇率风险折扣」计入 + 澳洲自雇 ABN 满 3 年按灵活文档（alt-doc）「6 个月银行流水 × 80%」计入。典型情景：海外丈夫 RMB 收入 ¥500k/年（按签约日汇率约 AUD $110k），贷款机构按 $110k × 80% = $88k；妻子澳洲自雇 ABN 净利 $80k × 80% = $64k；合计可服务收入 $152k。自住、80% LVR、6.49% 利率、30 年本息同还，可借约 $700-780k（首付 $420-500k）。注意：贷款机构偏好夫妻一方用澳洲身份做主借款人，海外配偶作共同申请人，这种结构 6 家都接，但要向贷款机构如实说明双重身份。

看你目标。3 个维度比较：(1) 入场价：Burwood Deakin 公寓 $480-680k vs Hawthorn Swinburne 公寓 $550-850k。Burwood 低 15-20%，入场门槛友好。(2) 租金收益率：Burwood 毛收益率 5-5.5% vs Hawthorn 4.5-5%。Burwood 高 0.5%。(3) 资本增值：Hawthorn 历史 5-6% vs Burwood 3-4%。Hawthorn 高 2%。总收益（收益率 + 增值）：Burwood ~8.5%、Hawthorn ~9.5%，Hawthorn 略优。但还有投资规模 + 卖出流动性 + 持有税费三件事：Hawthorn 入场价高、土地税累计高、Pty Ltd 持有的土地税更陡。Burwood 入场便宜、土地税低、买家池大（卖出流动性好）。建议：(a) 大组合投资 / 长期持有 / 资本积累目标 → Hawthorn 优。(b) 单套现金流型 / 中期持有（5-7 年）/ 偏稳定收益目标 → Burwood 优。我们预审时可拉两个区的 5 年 / 10 年 NPV 模型给你看。