Balwyn 自雇 + 高端买家的房贷专家 — 私校学区、Pty Ltd 董事、历史保护老宅都找环澳信贷 (Halo Loan)

经典 Balwyn 老问题。主流四大行还款能力评估只算董事薪资 $100k，把留存的公司利润 $300k 视为「不可分配」不计入。按四大行算法，自住 $2.5M 可借约 $800k（LVR 32%，首付 $1.7M），完全不实用。环澳信贷对接的 3 家贷款机构（MA Money、Liberty、Pepper）接受会计师签字的「留存利润可分配」声明，把全部 $400k 按 80% 收入加回算成 $320k 计入还款能力。这时候自住 $2.5M 可借约 $1.8M（LVR 72%，首付 $700k）。条件：公司财务报表干净 + 会计师出具声明 + 公司至少 2 年。利率 6.49-6.79%。

Balwyn 约 45% 房产带 heritage overlay（历史保护叠加），拆建 / 大改造要市政府二审。三步：(1) 买之前查规划许可历史 — 保护类别 + 5 年内市政府决定记录会告诉你拆建可行性。环澳信贷可帮你 30 秒查市政府数据库。(2) 贷款分两段 — 先土地购买贷款（标准自雇灵活文档流程），后续建筑贷款在拿到规划许可后再申请（4 家专业建筑贷款机构做历史保护项目）。(3) 土地 + 建筑合并 LVR 上限 80%，利率比纯自住房高 0.3-0.5%。文档要求多 — 建筑师图纸 + 建筑商固定价合同 + 至少 1 个市政府同意类似改动的先例。

DTI 6.3 在 APRA 普遍 6.0 上限之上 — 主流四大行直接拒。但有两个解法：(1) 结构重组而非新增借贷：把 1 套低收益率投资房卖了或把 LVR 上限砍低（转贷到 60% LVR），把整体 DTI 拉回 5.5 以下，再申请新借贷。(2) 高 DTI 特批贷款机构：3 家贷款机构（La Trobe、Liberty、Mortgage House）有 DTI 6.5+ 特批，需要会计师签字的现金流报告 + 高资产覆盖 + 至少 30% 首付 + 利率加 0.5%。哪条更合理看你具体目标 — 如果新购金额大（$2M+），通常组合方案最佳；金额小（$800k 以内）走高 DTI 贷款机构。我们预审时跑你的现金流模型给你看哪条净支出最少。

信托持有自住房有两个限制：(1) 土地附加税 — Vic 把信托视为「海外受托人」，除非信托契约明确排除海外受益人，每年加 1.5-2% 附加土地税，对 $2.5M Balwyn 房一年开支多 $30-50k。(2) 自住房 CGT 免税 — 自住房 CGT 免税要求「个人自住」，信托持有不享。常规方案：自住房用个人名义买（夫妻共同 / 单方高收入一方），信托持投资房。但还款能力角度有取舍：信托信用结构的还款能力评估算法跟个人不同，需要预算分配。Balwyn 高净值家庭典型「夫妻 + 信托三主体」结构，每个主体买 1-2 套，跨主体优化还款能力 + CGT + 土地税三件事。我们预审时画结构图给你看 — 不要先签合同再调整。

可以但路径取决于签证身份：(1) PR 申请中但持有工作签证（如 482/494）：FIRB 不需要新房申请（自住要 PR 或新西兰公民 + 自住 12 个月以上）；但海外人士印花税附加 8% 适用，$2M 房多付 $160k。灵活文档 + 30% 首付（$600k）+ 余款 $1.4M 贷款。3 家贷款机构接收签证持有人 + 高首付组合。(2) PR 已批但不满 12 个月：FIRB 通常豁免（签证类别 + 时长），印花税标准额，但灵活文档走「短收入历史 + 高首付」路径。两种情况预审时都要先决定 FIRB + 印花税 + 签证三件事的具体数字，再算贷款。我们经常帮华人家庭在 PR 申请阶段就锁定 Balwyn 自住房 — 节奏对了 6-8 周可交割。