2026-07-24T00:28:29.771Z

自雇生意的收入证明怎么做？墨尔本贷款经纪人破局自雇人士贷款的 5 个关键路径

墨尔本贷款经纪人专门解答自雇人士贷款难题。针对 ABN 持有人、BAS 贷款及缺少两年报税单的自雇收入证明情况，对比 40+ 银行政策并优化 Add-backs。

— Halo Loan Editorial

为什么四大银行总对自雇人士说“不”

四大银行的审批系统是为 PAYG 雇员设计的，工资单摆在那，一目了然。轮到自雇生意，审批人员直接翻到 Tax Return 最后一行，看那个“净应纳税收入”。这一刀切的做法，完全不管你做过的税务优化。假设你的会计师用合法避税把账面净利润压到 5 万澳元，四大银行就会认定你只能负担大概 25 万澳元的贷款。可实际上，你生意账户里全年进进出出几十万澳元。

根据澳大利亚金融中介协会（MFAA）的数据，通过贷款中介完成的新住房贷款占比，已经从 2018 年的约 55% 涨到了 2024 年的 71% 到 74% ¹。越来越多的自雇借款人找专业的墨尔本房贷经纪人，原因很简单——中介能跨过单一银行的政策死胡同。自 2021 年起，澳大利亚法律规定贷款经纪人必须履行最佳利益责任（Best Interests Duty，ASIC RG 273）²，也就是说，经纪人得优先考虑你实际需要什么，而不是银行自己那套产品。对比一下：

比较维度	直接去四大银行	墨尔本贷款经纪人（环澳信贷）
评估依据	只看自家政策，强制要两年完整 Tax Return	对接 40+ 银行与机构，支持 BAS 和会计师信
法律责任	卖自家产品，不受最佳利益责任约束	受 ASIC RG 273 最佳利益责任（BID）约束 ²
服务费用	免费（但只推本行产品）	标准房贷不向客户收费，银行那边出 ³
借贷能力计算	账面折旧全扣掉，按最低净利润算	折旧和一次性费用加回（Add-backs），还原真收入

BAS-only 与会计师信：缺少两年 Tax Return 时的替代证明路径

很多刚创业 12 到 18 个月的自雇人士，遇到同一个麻烦：生意做得不错，但最新一年的税单还没出来。常规 Full-doc 贷款要连续两年的个人和公司税单（Tax Returns）加财务报表（Financial Statements），可非银行机构和专做自雇人士贷款的机构，给了另一条路——alt-doc 贷款。

走 alt-doc 模式，你不用交那一堆复杂的税单，只需要提供 ATO 盖过章的过去 4 个季度 BAS（业务状况声明），或者合资格会计师开的收入声明信（Accountant Letter）。举个例子，一个 IT 承包商，过去 12 个月 BAS 报表显示营业额 20 万澳元，按某家非银行机构 60% 的行业标准系数来算，认定年收入就是 12 万澳元。拿这 12 万去算，在当前利率下能贷到约 62 万澳元。但换作传统银行，你第二年税单都没有，直接给个零额度。

当然，Alt-doc 的利率比常规 Full-doc 贷款高出 0.4% 到 0.8%。60 万澳元的贷款，第一年多付的利息差不多 2,400 到 4,800 澳元。但反过来想，墨尔本房价不等人，你先用 BAS 贷款把房子锁定，等满两年报完税再 Refinance（转贷）回主流银行，比干等两年税单错过买房时机要划算得多。

折旧与一次性支出：如何通过 Add-backs 还原真实的借贷能力

就算你手头有两年完整税单，不同银行算借贷能力（Borrowing Capacity）的方法也差很多。关键就在“加回项”（Add-backs）怎么处理。一个专业的墨尔本贷款中介，在提交自雇收入证明时，会盯着财报里的非现金扣除和一次性支出。

常见的加回项包括：公司买设备或车辆的账面折旧（Depreciation）、一次性设备投资、多付的额外养老金（Superannuation）、还有已经结清的商业贷款利息。环澳信贷评估自雇案子时，经常碰到客户账面净利润只有 8 万澳元，可财报里却藏着 3.5 万的工程设备折旧，加上 2.5 万的一次性搬迁场地费。四大银行按老规矩来，收入就算 8 万；但把加回项梳理清楚后，合规认定收入能提到 14 万澳元。这么一来，购房贷款额度从 42 万直接跳到 73 万。

所以，自雇人士提交材料前，不光要会计师把账做准，还得房贷经纪人知道哪家机构对特定行业的 Add-backs 政策更宽松。有些机构非常认可公司保留利润（Retained Profits），另一些则只看你提现到个人账户的 Dividends（分红）。

行业风险偏好与公司/信托架构：不同银行对餐饮、建筑与 IT 承包商的政策博弈

银行对不同行业的态度很不一样。餐饮、零售、建筑承包商，经常被划进“高波动行业”名单，审核时收入打八折，或者要求留更多流动资金。反过来，IT 咨询、医疗诊所、法律会计这些专业服务领域的 ABN 持有人，待遇就好得多。

行业属性之外，生意的法律架构（Sole Trader 独资、Pty Ltd 公司、Family Trust 家庭信托）也会彻底改变贷款的计算规则。如果是 Pty Ltd 架构，借款人持有 100% 股份，银行通常把公司净利润和个人薪资一起看；但如果只持 50% 股份，另一个股东又不参与贷款，有些银行就会拒绝计入公司保留利润，额度直接砍半。

有经验的澳洲商业贷款中介或房贷经纪人，会根据你的企业架构重新打包申请文件。比如家庭信托持有的生意，签好信托分布决议（Trust Distribution），再配合特定的非银行放款机构政策，就能把信托分配收入合法转化成个人服务性支撑，绕过传统银行对信托架构的硬性限制。

墨尔本区域估值与物业挑选：自雇人士如何避免因估值偏低导致补首付

自雇人士申请房贷，除了收入审查，另一个坑是房产估值（Property Valuation）。Alt-doc 贷款或高 LVR（贷款机构比例）的自雇产品，通常对物业类型和地理位置卡得更严。比如墨尔本市中心（CBD）的超高层公寓、高密度小户型，还有部分远郊新建区的空地建房组合（House & Land），都在某些非银行机构的黑名单上。

假设你在 Box Hill 或 Glen Waverley 拍下一套 120 万澳元的独立屋，申请 80% 的 LVR 贷款（需贷 96 万）。放款银行委托的估值师来了个桌面估值（Desktop Valuation），只给了 110 万。那银行只能放贷 88 万。这意味着你必须在 Settlement（交割）前额外掏出 8 万现金来补首付缺口。所以，墨尔本房贷经纪人在安排自雇贷款前，通常会先通过几家银行的系统做预先估值（Upfront Valuation），挑出估值最合理、政策最合适的放款机构，免得你签完合同才发现资金周转不过来。

FAQs

墨尔本贷款经纪人收费吗？ 大部分标准房贷申请，墨尔本贷款经纪人是不向借款人收服务费的。佣金由放款的银行或金融机构支付，而且这笔佣金披露受澳大利亚 NCCP 法案严格管着 ³。只有处理极其复杂的商业贷款、结构化私人借贷或特殊债务重组案子时，经纪人才会提前跟你书面约定咨询费。

自雇人士经营未满两年可以申请自雇人士贷款吗？ 可以。四大银行通常要求 ABN 注册并运营满 24 个月，但市场上不少专门做自雇人士贷款的机构，接受注册满 12 个月的 ABN。只要你能提供过去 12 个月的 BAS 报表，或者证明在转自雇之前，同一行业有多年的 PAYG 工作背景，就能申请针对一年自雇主的 alt-doc 房贷方案。

BAS 贷款与普通 Full-doc 房贷相比，利率会贵很多吗？ BAS 贷款这类 alt-doc 产品，审核手续简化，放款机构承担的风险相对高一些，所以初始利率通常比常规 Full-doc 房贷高出 0.4% 到 0.8%。但这不代表你要一直付高利息。常见做法是：先用 BAS 贷款买下房子，然后用 1 到 2 年攒够完整报税记录，再通过转贷（Refinance）回到主流银行，拿到较低的市场利率。

如何核实墨尔本房贷经纪人的资质？ 正规贷款经纪人必须持有澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）颁发的 Australian Credit Licence（ACL），或者作为其授权代表（ACR）。你可以在 ASIC Connect 官网上查牌照状态，同时确认他是不是 MFAA（澳洲金融中介协会）或 FBAA（澳洲金融与房产经纪人协会）的正式会员 ¹。

接下来你可以做的三件事

如果你是自雇人士——ABN 持有人、个体户、餐饮 / 贸易 / IT contractor / 自由职业——主流银行的 serviceability 测试拿你的 BAS 没办法，环澳信贷 Halo Loan 专做自雇贷款：对接 40+ 家银行的 alt-doc / BAS-only / 会计师信路径，按你所在行业匹配最容易过的放款方。中英双语 broker 全程线上跟进，环澳信贷帮你避开「先被查再被拒」的征信坑。

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免责声明：本文为一般性信息，未考虑你的个人目标、财务状况或需求，不构成个人信贷、财务或税务建议。在做任何决定前，请向持牌专业人士寻求意见。