申请流程
自雇人士房贷申请流程——5 步从手机预审到交割（settlement）
环澳信贷专做自雇人士房贷。下面每一步都标清楚：你做什么、我们做什么、典型时间、最常见的踩坑——不是套话流程图，是真实申请跑过 100+ 次后总结出来的。
- 013–5 分钟
手机预审——即时返回可借范围 + 推荐的文档路径
你做什么：在手机上填基本信息：ABN 时长、行业、最近 12 个月平均收入估计、首付情况、目标用途。不上传文件，不查征信。
我们做什么：环澳信贷 (Halo Loan) 把你的情况对照 40+ 家贷款机构的政策矩阵，返回 (a) 可借范围 (b) 推荐的文档路径——全文档（full-doc）/ 灵活文档（alt-doc）/ BAS-only / 会计师信 哪条最快通过。
常见踩坑: 用上一年税单数字估收入会低估能借的（自雇人士的加回（add-back）可以加回 30–40%）。预审时填「税前净利」而不是「税单上的应税收入」。
- 021–3 天（你的节奏）
按文档路径生成文件清单——哪些必须、哪些可缓办
你做什么：按清单上传：灵活文档（alt-doc）路径要 6 个月银行流水 + 4 季度 BAS + 1–2 年 ITR 二选一；BAS-only 要 4 季度 BAS；会计师信要会计师签字声明 + 6 个月流水。所有材料手机拍照即可。
我们做什么：环澳信贷把你的材料组合「打包」——跟你的会计师对接（如需）、计算加回（add-back）、做还款能力模型预演，确认到底能借多少、最适合的 LVR 档位、对应的利率区间。
常见踩坑: ATO 欠款 > $10k 直接 99% 拒贷。先做还款计划、6 个月清账历史再申请。这一步发现的话还来得及处理。
- 0324–48 小时
贷款机构配对 + 初步报价（indicative）（2–3 家备选）
你做什么：审初步报价（indicative）：每家贷款机构的利率、月供、LVR 上限、审批时长预期、附带条件（比如 LMI、抵消账户（offset））一目了然。挑一家或要求经纪人比对解释。
我们做什么：环澳信贷把你的申请同时打到 2–3 家「确定会看」的专业 / 非银行贷款机构——不是广撒网。每家都拿到一个初步报价（indicative）（非正式预批），含利率、可借额度、批核概率评估。
常见踩坑: 选最低利率那家不一定最稳。初步报价（indicative）也要看审批时长和该贷款机构当前的估值偏向——偶尔便宜 0.1% 但慢 2 周或估值砍 5% 反而吃亏。
- 045–10 个工作日
正式申请 + 估值 + 正式批贷
你做什么：签经纪人代理协议（broker authority）。配合估值安排（通常贷款机构出钱）。回应贷款机构偶尔追加的还款能力问题（比如年初有一笔大转账要解释）。
我们做什么：环澳信贷正式提交申请材料包、跟进贷款机构内部信贷团队、处理估值异常、回答还款能力追问。约 5 个工作日拿正式批贷（最快的案例），复杂申请 7–10 天。
常见踩坑: 正式批贷之后到交割（settlement）之间 30–45 天不要换工作 / 大额刷卡 / 申请新信用卡——贷款机构在交割前会重新跑还款能力评估。
- 0530–45 天
交割（settlement）——律师对接、放款、资金到位
你做什么：选律师 / 过户师（conveyancer）（也可以用环澳信贷推荐的）。在交割日前 3 天准备好首付到信托账户。交割日不用到场，律师在 PEXA 上代办。
我们做什么：环澳信贷跟律师 + 贷款机构 + 卖方律师三方协调交割排期、确认信托账户资金到位、交割当天 PEXA 监控、当天放款确认。交割后 7 天回访确认对账单无误。
常见踩坑: 期房（off-the-plan）交割时房价跌 5%+ 触发贷款机构重新估值——通常会被砍 LVR、要求补首付。期房合同签字到交割之间最好每 6 个月做一次估值预演。
自雇人士房贷流程常见问题
ABN 不满 12 个月还能预审吗？
可以——但路径会变。ABN < 12 个月：灵活文档（alt-doc）不行（最低 12 个月，主流 18 个月+），BAS-only 不行（要 2 年），会计师信路径可能可以（需要会计师正式声明覆盖你过去工作收入 + 当前生意预测）。环澳信贷有 4 家贷款机构接 6 个月以上 ABN + 会计师信组合，LVR 上限 70%、利率加点 0.5–1%。如果是 IT 合同工从 PAYG 转出来的，前面 PAYG 工资单可以纳入还款能力评估——这种是最容易批的子类。
整个流程最快多久？最慢多久？
最快案例（行业内说的「5 day approval」）: 文件齐 + ABN 2+ 年 + 简单申请 → 步骤 1-4 走完约 5–7 个工作日拿正式批贷。典型申请: 14–21 天正式批贷 + 30–45 天交割 = 总共 6–9 周。最慢申请（复杂商业 / 期房 / 拒贷过 + 重做申请 / FIRB 海外身份审批） → 3–6 个月。环澳信贷预审时会按你的情况给一个具体的 P50 / P90 时间预期。
之前被拒贷过 / 信用受过影响，还能走这个流程吗？
可以，但步骤 1 预审就要诚实写出来——隐瞒到步骤 3 才发现会重置整个流程。Equifax 信用报告查询次数 > 5 次/12 个月会被贷款机构视为高查询次数——休息 6 个月再重新申请效果好得多。拒贷记录本身不会留在信用报告上（只留查询），但同一贷款机构 12 个月内重新申请很难通过。环澳信贷会避开你之前被拒的贷款机构、配专业 / 非银行贷款机构（这部分贷款机构池里 6–8 家专做拒贷重申）。
海外身份 / 临时签证持有人流程会不会更长？
会，加 2–4 周。原因: (1) FIRB 审批：海外人士买现房需要 FIRB 同意（通常 30 天）；(2) 签证审核：贷款机构要把你的签证类型 + 到期日匹配到他们的政策（部分贷款机构直接不接 482/485/500）；(3) 海外收入要货币兑换证明 + 公司财务报表英文化。临时签证 + ABN < 2 年 + 海外父母担保——这是最慢组合（3 个月+）。环澳信贷有 5 家专做海外身份 + 自雇组合的贷款机构，LVR 上限 70%。
整个流程要付多少钱？
环澳信贷经纪人服务：标准住房贷款完全免费——我们的收入来自贷款机构支付的前端佣金 + 后续佣金（trail）（澳洲贷款经纪人行业标准）。少数复杂申请（结构性商业、海外身份重组）可能按服务收费，开始之前书面确认。其他费用（贷款机构 / 政府）: 贷款机构申请费 $0–$600（通常贷款机构出估值钱）、印花税按 VIC 公式（首套自住房 $600k 以下全免）、律师 / 过户师（conveyancer）$1,200–$2,500、LMI（LVR > 80% 才有，自雇典型 $5k–$25k 区间）。预审时环澳信贷会给一份你申请的总成本估算单。
我可以中途换贷款机构吗？
可以，但要看在哪一步: 步骤 3 之前（还没拿初步报价（indicative））——自由切换，0 成本。步骤 3-4 之间（拿了初步报价但没正式申请）——自由切换，0 成本。步骤 4 之后（正式申请提交了）——切了的话原贷款机构那边的申请要先撤回，新贷款机构那边重新提交 + 重新做估值（$300–$600）+ 还款能力评估重跑，整体延迟 2–3 周。环澳信贷会在步骤 3 给你 2–3 个初步报价同时跑，就是为了让你在最便宜的切换窗口里做决定。