自雇人士找贷款中介，为什么“选谁都行”反而是最贵的决定？

主持人: 欢迎收听我们的播客。我是环澳信贷 Halo Loan 的资深信贷专家。今天我们专门来聊聊自雇人士，也就是 ABN 持有者、个体户、自由职业者在澳洲买房贷款时，经常会遇到的一些盲区和解决办法。 嘉宾: 你好，主持人。我身边不少做生意的朋友，包括我自己，最近都在看房准备买房。但说实话，自雇人士的财务状况跟普通拿工资的上班族完全不一样，去申请贷款时总觉得里面的门道特别深。很多人都说，自雇人士找贷款中介，反正大家对接的银行都差不多，选谁不都一样吗？ 主持人: 这其实是个非常普遍的误区。对于自雇人士来说，选择哪位中介，直接决定了你的案子会被递到哪家机构的审批员桌上。如果中介不够了解自雇人士的财务逻辑，比如不懂 add-back 或者各家银行的行业折旧政策，很可能会让你的借贷能力凭空缩水 10% 到 20%。这可不是危言耸听，很多 ABN 持有者就是因为选错了路径，最后眼睁睁看着心仪的房产被别人买走了。 嘉宾: 缩水 10% 到 20%？这也太夸张了。你刚才提到一个词叫 add-back，这到底是什么意思？为什么通用型的中介会看不懂我们的真实收入呢？ 主持人: 通用型的中介大多习惯了处理标准的受薪客户，也就是看工资单、税单、雇主信，流程非常标准化。但自雇人士的财务完全是另一套逻辑。比如折旧、董事利息、一次性设备支出，在会计做账时，这些数字被写成“支出”来帮你合理避税，但在我们信贷专家的眼里，这其实是你实打实可以支配的现金流。Add-back 的操作，就是把税务报表中的这些非现金折旧或者一次性设备开支，重新加回到你的收入里。这能合法优化你的借贷能力，完全不用去动你的实际运营成本。 嘉宾: 能不能举个具体的例子？这样听起来更直观一些。 主持人: 没问题。我们之前处理过一个案子，陈姐在墨尔本经营了一家餐馆，已经五年了。从她的财报来看，账面上的净利润是 72,000 澳元。但是，她为了餐馆的运营，购买了设备并进行了装修，折旧和装修费高达 38,000 澳元。如果找的是主要服务上班族的通用型中介，他们习惯了只看财报上的净利润，结果银行在评估时就认为陈姐的利润不足，没办法批贷。 嘉宾: 那后来是怎么解决的呢？ 主持人: 我们介入后，把这 38,000 澳元的折旧和非现金开支重新加回，也就是做了 add-back。这样一来，银行认定陈姐的真实可支配收入其实是 110,000 澳元。最后，贷款顺利获批了。所以你看，银行的政策其实没有变，关键在于中介能不能把这些非现金开支向审批员解释清楚，证明你的生意其实非常好。 嘉宾: 原来是这样，把折旧加回去，额度就完全不一样了。那我再问一个我自己的情况。我是做 IT 承包商的，自己成立了公司，也就是 Pty Ltd。我每年的净收入大概有 18 万澳元。为了报税考虑，我给自己发了 8 万的底薪，另外拿了 5 万的分红。我实际能支配的钱有 13 万，但去咨询的时候，有些机构好像只看我个人税单上的工资。 主持人: 你遇到的正是自雇人士非常容易踩的“贷款悬崖”。很多大银行的自动审批系统非常死板，它们往往只抓取你个人税单上“工资”那一行的数字。如果你给自己发 8 万底薪加 5 万分红，系统可能就只认那 8 万，把你实际支配的 13 万，甚至公司整体 18 万的实力给忽略了。 嘉宾: 对啊，那我这 18 万的实力岂不是白白被低估了？ 主持人: 这就体现出专业中介的价值了。我们之前接触过一位悉尼的 IT 承包商，情况跟你几乎一模一样，也是 18 万的净收入。因为我们帮他匹配了能够进行“穿透审查”的贷款机构，直接看透他公司的整体利润表，而不是只盯着个人税单。结果，他的获批额度直接从 380,000 澳元跳升到了 580,000 澳元。 嘉宾: 哇，整整多了 20 万的额度！这在买房时选择的空间可就大太多了。 主持人: 没错。所以自雇人士在找贷款经纪人时，一定要多问一句：对方有没有做过 ALT-DOC 贷款？在提交申请前，你可以要求中介帮你做个对比：一份只按你个人工资单来报，另一份把完整的公司利润表算进去。对比一下，看看哪条路径给你的额度更高，这样心里才最踏实。 嘉宾: 你刚才又提到了 ALT-DOC 贷款，这个到底是什么？和普通贷款相比有什么优缺点吗？ 主持人: ALT-DOC 也就是替代型文件贷款。它的利率确实会稍微高一点点，但它是你快速获批、锁定房产的入场券。如果你的资金比较紧张，或者暂时拿不出完整的两年报税记录，可以先通过 ALT-DOC 锁定心仪的房产。等过两年你的报税记录齐全了，我们再帮你转贷，整体算下来，其实成本往往是更划算的。 嘉宾: 提到报税记录，我身边有个朋友，他的生意刚成立 12 个月，还没有两年的完整税单。像他这种情况，现在能申请贷款买房吗？ 主持人: 完全可以。虽然很多传统渠道要求两年的税单，但其实有些贷款机构是认可 12 个月 ABN 的，不需要苦等两年。我们环澳信贷 Halo Loan 就可以协助对接这类专门的自雇产品。 嘉宾: 听你这么一说，感觉自雇人士贷款真的像是一门定制化的学问，不同行业、不同经营模式，对应的银行政策都完全不一样。 主持人: 确实是这样。各家银行对折旧的算法天差地别。有的银行直接无视，有的允许加回，个别机构甚至能把特定的设备加速折旧看作你未来的现金流。所以，了解哪家银行对餐饮业友好，哪家对建筑 Tradie 友好，然后直接把案例精准投递过去，这就是我们的专业所在。 嘉宾: 明白。我们的目的不是去“包装”或者编造数据，而是要根据我们的业务模型，找到能看懂我们财务逻辑的审批员。 主持人: 没错，这就是核心。如果你的生意是 ABN 持有人、个体户、餐饮、贸易、IT 承包商或者自由职业，主流银行的传统测试可能拿你的 BAS 没办法。我们环澳信贷 Halo Loan 专做自雇贷款，能帮你对接 40 多家银行的 alt-doc、BAS-only 或者会计师信路径，按你所在的行业匹配最合适的放款方。我们中英双语的 broker 会全程线上跟进，帮你避开“先被查再被拒”的征信坑。 嘉宾: 听完今天这期，我心里有底多了。找对懂行的人，真的能省下不少时间和冤枉钱。 主持人: 非常高兴能帮到你。最后也提醒大家，以上为一般信息、不构成个人信贷建议，做决定前请咨询持牌专业人士。感谢大家的收听，我们下期再见！ 嘉宾: 下期再见！