自雇人士如何利用杠杆扩大房产组合，而不被主流银行拒之门外？

主持人: 大家好，欢迎收听环澳信贷的播客节目。我是你们的主持人，环澳信贷的资深信贷专家。今天我们来聊聊自雇人士如何巧妙地利用杠杆，扩大自己的房产组合，同时又能找到适合自己的融资方案。我们知道，很多自雇朋友在申请投资房贷款的时候，常常会遇到一些挑战。今天我们请到一位嘉宾，他代表了我们很多自雇借款人的心声，来和我们一起探讨这些问题。欢迎嘉宾！ 嘉宾: 谢谢主持人。我就是那种典型的自雇人士，收入结构比较复杂。我常常听到一些说法，说自雇人士贷款很难，或者一定要等很久的报税记录。这让我很困惑，是不是我们真的就没办法像受薪人士那样，灵活地去规划自己的资产呢？ 主持人: 这是一个非常好的问题，也是很多自雇朋友的共同疑问。其实，你完全不必被这些传统观念所束缚。主流银行在评估自雇人士的贷款申请时，确实常常会沿用他们对PAYG受薪者的那一套僵化模型。比如，他们计算投资房租金收入时，可能会直接砍掉30%，对生意的各种支出也毫不留情。 嘉宾: 砍掉30%？那不是直接影响了我的还款能力评估吗？ 主持人: 是的，而且更关键的是，他们对你生意的实际经营表现，往往不能完全理解。举个例子，如果你做贸易一年净赚15万，但因为设备折旧等“非现金支出”在账面上挂了5万，银行系统可能就会直接无视这5万是非现金支出。这样一来，你的借贷上限可能凭空缩水30万。这种算法，根本没有看到你经营性资产背后的真实现金流。 嘉宾: 哇，那这个差距可就大了！所以，我们自雇人士就只能眼睁睁看着自己的借贷能力被低估吗？有没有什么办法能破解这种“账面陷阱”呢？ 主持人: 当然有。环澳信贷的建议是，你完全不必被传统的财报周期绑住。重点在于，我们要把你生意的实际经营表现，转化成银行能够理解的还款能力。现在市面上有一些特定的非银行通道，它们更灵活，能够绕开主流银行那些死板的账面利润限制。这些机构更看重你的生意能持续多久，现金流是不是真的稳定，而不是仅仅盯着你的纳税申报额。他们会认可“Add-back”会计加回项，把那些非现金支出加回来，这样就能更真实地反映你的还款能力。 嘉宾: “Add-back”会计加回项，这个听起来很有用。那是不是说，我们就不需要等满两年的报税单才能申请贷款了？我听说很多人就是因为要等报税单，错过了很好的买房时机。 主持人: 你说得非常对，这确实是一个常见的误区。很多人被误导，以为非得等两年报税单才能贷款，结果白白错过了买入窗口。其实，对于餐饮、IT或者建筑类的企业主来说，你过去6到12个月的BAS流水就已经足够了。环澳信贷可以帮助你走非银行机构的BAS-only路径，你完全不需要等满两年，直接用你现在的季度数据入场就行。 嘉宾: 这么方便！那通过BAS-only这种方式，能贷到的额度会比传统方式少吗？ 主持人: 恰恰相反。在财务表现相当的前提下，这类产品通常能比全文件贷款多贷10到15万。对于那些擅长利用杠杆的投资者来说，这往往意味着从买一套房变成买两套。所以，获批的时机，很多时候比那张完美的报表重要得多。 嘉宾: 10到15万的额外额度，这确实能带来很大的不同。不过，我平时为了税务合规，会计师会帮我做一些折旧抵扣，这在贷款审批的时候会不会有问题呢？ 主持人: 这是一个非常关键的问题，也是很多自雇人士容易忽略的地方。折旧抵扣在税务上确实是一个很好的工具，能帮你合法地减少所得税。但是，在贷款审批时，它很可能就会成为你的绊脚石。贷款机构在核算你的偿还能力时，虽然会把它加回来，但如果你的账面利润因为折旧显得太低，一开始就可能不符合某些银行的门槛。 嘉宾: 那我该怎么办呢？总不能为了贷款就不做税务抵扣吧？ 主持人: 这其实是一种权衡。我常常建议那些资深投资者，在申请贷款前6个月就先和你的会计师通个气，预留出足够的账面利润空间。你想想看，为了省一点当期的所得税，结果却把自己几万块的购买力搭进去，这笔账算下来可能并不划算。按6.5%的利率来算，少贷10万块，你失去的可能是房产这几年增值的机会。所以，为了大额资产的长期增值，牺牲一部分当期的税务利益，换取利息成本，这才是长久之计。 嘉宾: 听您这么一说，确实是这个道理。为了长远发展，短期的一些调整是值得的。那在准备材料方面，自雇人士申请投资房贷款一般需要提供哪些东西呢？ 主持人: 一般来说，你需要提供ABN注册证明、最近2年的BAS记录或者会计师信、个人及公司流水、报税单，以及现有的租房合同。但如果你是走BAS-only或者会计师信方案，材料清单会精简很多，会更侧重于你近期的经营表现。 嘉宾: 明白了。那如果我的生意正处于扩张期，需要保留大量的现金流，但非银行贷款的利率可能会高一些，这种情况下我该怎么选择呢？ 主持人: 这就得看你生意的具体需求了。如果你的生意确实处于扩张期，非常需要现金流来周转和发展，那么多付一点非银行贷款的利息，把它当成一个“入场费”是完全合理的。这样可以帮你抓住扩张的机会，等以后你的报税单变得更漂亮了，再考虑把贷款转成主流银行的低息产品，实现成本优化。这其实也是一种策略性的选择。 嘉宾: 这种“入场费”的说法很形象，让我对高利率的接受度也高了一些。那在申请之前，有没有什么具体的数据是我需要提前核对的呢？ 主持人: 当然有。在申请前，我建议你核对三组关键数据：第一，过去6个月的月均净现金流；第二，所有的非现金折旧明细；第三，折旧加回后的实际可贷额度。如果你发现这些数字和你的目标额度差了5万以上，那你可能就需要赶紧调整策略，或者换一个贷款路径了。 嘉宾: 听起来这些建议非常实用。作为自雇人士，ABN持有人，或者像我这样的个体户、IT contractor，主流银行的serviceability测试确实很难准确评估我们的情况。 主持人: 是的，这就是环澳信贷Halo Loan的专长所在。我们专做自雇贷款，能够对接40多家银行和非银行机构的alt-doc、BAS-only、以及会计师信等多种路径。我们会根据你所在的行业，帮你匹配最容易获批的放款方。我们的中英双语broker会全程线上跟进，帮助你避开那些“先被查再被拒”的征信坑，确保你的申请过程顺畅高效。 嘉宾: 谢谢主持人，今天聊完感觉豁然开朗，对自雇人士贷款有了更清晰的认识和信心。 主持人: 不客气。希望今天的内容能帮助到所有正在规划资产布局的自雇朋友们。记住，总有不一样的选择，总有更多样化的方案等着你。 主持人: 好的，今天的节目就到这里。感谢大家的收听。 主持人: 以上为一般信息、不构成个人信贷建议，做决定前请咨询持牌专业人士。