Full-doc Jumbo（高净值自雇）self-employedfull-docjumbo
Toorak 专科医生 Pty Ltd：Full-doc Jumbo $2.5M 升级自住房
墨尔本 Toorak 专科医生（Pty Ltd 12 年）+ 学者配偶，升级自住房 $3.35m。Jumbo 触发四大行 DTI 2 倍硬卡 + 自雇 Pty Ltd 结构审得严。Halo Loan 走 specialist private-bank-style 通道，14 天 formal approval、$2.5m @ 5.94% LVR 74.6%。
- 贷款金额
- $2,500,000
- LVR
- 74.6%
- 批核时长
- 14 个工作日
客户画像
- 行业: 私人执业专科医生（医学专科 — 心血管 / 骨科 / 皮肤等方向），Pty Ltd 结构
- ABN tenure: 12 年 4 个月（执业医生协会持续会员）
- 公司架构: 主诊所 Pty Ltd + 家族信托持股 + service entity 优化
- 报税应税收入（最近 2 年 ITR + NOA 平均）: 约 $480k
- 配偶: PAYG 大学副教授 / 研究员，年薪 $115k（含 research grant 部分稳定收入）
- 现有 portfolio: 旧自住房 Carnegie $1.6m（无贷款，准备出售或保留 rent-out）+ 1 套投资房 Mount Waverley $1.1m（剩余贷款 $480k）
- 首付: $850k（自筹现金 $550k + 投资公司分红预提 $300k）
- 目标: 自住升级到 Toorak 4+3 独立家庭别墅，$3.35m
他们面对的卡点
客户先自己跑了大行 private banking 团队：
- DTI 硬卡: $2m+ jumbo 触发四大行的 DTI ≤ 6x 硬卡。$480k + $115k = $595k 收入，6x = $3.57m max debt → 客户原有 $480k 投资房贷款 + 新申请 $2.5m = $2.98m，纸面通过但留余地不够
- Pty Ltd 结构审 add-back: 大行 servicing 把 Pty Ltd 公司留存收益 + service entity 分红计算成「不可重复」收入，按 70% 折扣 → 实际算 $336k 而不是 $480k
- 估值保守: 大行内部 valuer 给 Toorak 标的 $3.15m（市场 $3.35m），LVR 直接掉到 79.4% → 触发 LMI（$2m+ 的 LMI 报价 $45k+）
- 核心痛点: 客户作为长期高收入专业人士本应是「优质客户」，但 jumbo + Pty Ltd 自雇 + 升级买家的组合在四大行 retail channel 里被各种风控规则叠加打折
Halo Loan 做了什么
| 动作 | 理由 | 时间 |
|---|---|---|
| 评估走 specialist private-bank-style + 二线大行私行通道 | 这些 lender 的 jumbo 池对长期 Pty Ltd 专业人士有专门的 servicing 算法，公司留存收益按 90% 算，不按 70% 折 | Day 1 |
| 跟客户会计师 + 法税顾问对接重新打包 ITR 包 | 把 Pty Ltd 公司财报 + service entity 的真实可分配收入合并呈现，让 lender 看到完整收入图 | Day 2-3 |
| 提交 indicative offer 给 2 家 jumbo-friendly lender | 一家 specialist non-bank + 一家二线大行私行通道，比对 rate / LVR appetite / valuation 倾向 | Day 4 |
| 安排独立 valuer（lender panel 内），现场看房 | Toorak 4+3 户型有市场 comparable 支撑，valuation 拿到 $3.35m，LVR 落到 74.6%（避开 LMI 触发线） | Day 7 |
| Pty Ltd structuring：用主诊所收入 + 配偶 PAYG 联名 servicing | 投资房 $480k 旧贷款保留，新 jumbo 单独 facility，避免交叉抵押 | Day 9 |
| 谈 rate：jumbo size + 长期 deposit-relationship 拿到 30bp 私行折扣 | 6.04% 标准 full-doc rate → 5.94% 实际成交 rate | Day 11 |
| Formal approval | LVR 74.6%，无 LMI，valuation 留 25% 缓冲 | Day 14 |
结果
- 贷款额度: $2,500,000（自住升级 jumbo）
- LVR: 74.6%（避开 LMI 触发线 80%，省 $45k+ LMI）
- 利率: 5.94% p.a. 浮动（full-doc base 6.04% - 30bp 私行折扣）
- 月供: $14,925（按 30 年 P&I）
- Facility 结构: jumbo 主自住房 facility + 旧投资房 facility 独立，不交叉抵押
- Formal approval: 14 个工作日
- 总成本省下: LMI $45k + rate 30bp = 年省 $7,500 利息 ≈ 10 年总省 $120k
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